退去立会いとは、入居者が引っ越したあとの部屋を、入居者と一緒に確認する作業です。ここで室内の状態を記録し、原状回復の負担区分について合意しておくことが、敷金精算のトラブルを防ぐ最大の対策になります。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、当日の流れと確認項目を整理します。

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退去立会いは何のために行うのですか？

部屋の状態を、双方が同じ場で確認するためです。

立会いをせずに後から請求すると、「その傷は自分がつけたものではない」という主張が出やすくなります。入居者が目の前にいる状態で確認し、その場で説明すれば、認識のずれは大きく減ります。

目的は3つです。

• 室内の状態を記録する：写真を撮り、損傷箇所を特定する


• 負担区分を確認する：どこまでがオーナー負担か、その場で説明する


• 鍵を返却してもらう：本数を確認し、未返却があれば記録する

立会いは、請求のための作業ではなく、合意形成のための作業です。この位置づけを押さえておくと、当日の進め方が変わります。

退去立会いの流れは？

連絡から精算まで、5つのステップで進みます。

① 退去の連絡を受ける

賃貸借契約では、退去の1か月前までに通知すると定められているのが一般的です。連絡を受けたら、立会いの日程を調整します。

このタイミングで、次の入居者の募集を開始してください。原状回復の完了を待つ必要はありません。空室期間を短くする意味で、ここが重要です。

② 当日、室内を確認する

入居者と一緒に、部屋をまわって状態を確認します。退去の当日、荷物が運び出された後に行うのが基本です。

③ 負担区分を判断する

その場で、オーナー負担と入居者負担を仕分けします。判断の基準は次の章で解説します。

④ 見積もりを取る

工事業者に見積もりを依頼し、工事の範囲と金額を確定させます。

⑤ 敷金を精算する

入居者負担分を敷金から差し引き、残額を返還します。明細を書面で渡すことが、納得感につながります。

立会いで確認する項目は？

部屋の各所を、順番に見ていきます。チェックリストにしておくと漏れがありません。

場所	確認する内容
壁・天井	クロスの汚れ、破れ、画鋲やネジの穴、タバコのヤニ
床	傷、へこみ、色あせ、フローリングの浮き
水まわり	浴室・洗面・トイレ・キッチンのカビ、水垢、排水の詰まり
建具	ドア・ふすま・網戸の破れ、建て付け
設備	エアコン、給湯器、換気扇、コンロの動作
ベランダ	残置物、排水溝の詰まり
鍵	返却本数（合鍵を含む）
残置物	家具・家電・ゴミが残っていないか

写真は必ず撮ってください。日付が記録されるため、後から状態を証明する材料になります。

負担区分はどう判断しますか？

経年劣化や通常の使用による損耗はオーナー負担、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担というのが基本の考え方です。

オーナー負担の例	入居者負担の例
日照によるクロス・床の変色	引越し作業でつけた傷
家具の設置による床のへこみ	タバコのヤニ・臭い
テレビ・冷蔵庫裏の電気ヤケ	掃除を怠ったことによるカビ・水垢
画鋲の穴（下地の補修が不要な程度）	釘・ネジの穴（下地の補修が必要な程度）

入居者負担であっても、全額を請求できるとは限りません。クロスなどの内装材には耐用年数があり、入居期間が長いほど入居者の負担割合は小さくなります。この考え方は、原状回復のガイドラインに示されています。

詳しい線引きは、別の記事で整理しています。

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立会いでトラブルになりやすい点は？

説明せずに請求することです。その場で根拠を伝えておけば、後の行き違いは大きく減ります。

気をつけたい場面は次のとおりです。

• その場で金額を確定させようとする：見積もりが出ていない段階で金額を伝えると、後で変わったときに不信感につながります


• 負担区分の根拠を説明しない：「なぜ入居者負担なのか」を言葉にして伝えます


• 入居時の記録がない：既存の傷かどうかが分からず、押し問答になります


• 立会いをしない：郵送で鍵だけ返却を受けると、状態の確認ができません

入居時のチェックシートが、最大の予防策です。入居時に一緒に室内を確認し、既存の傷を写真付きで記録しておけば、退去時の判断がはるかに楽になります。

あわせて、契約書の特約の内容も確認しておきましょう。ハウスクリーニング代を入居者負担とする特約を設ける場合、内容を具体的に記載し、契約時に入居者が了解していることが前提になります。記載があいまいだと、退去時に有効性が争点になることがあります。

札幌で気をつけることは？

結露とカビ、そして凍結です。

寒冷地では、室内外の温度差から結露が生じやすくなります。結露そのものは建物の構造や環境によるもので、必ずしも入居者の責任とは言えません。一方で、換気や清掃を怠った結果カビが広がった場合は、入居者の管理責任が問われることがあります。

もうひとつが給排水管の凍結です。長期不在時に水抜きをしなかったことによる破損は入居者負担となり得ますが、建物の断熱性能に起因する場合はオーナー側の問題です。入居時に水抜きの方法を案内しておくことで、トラブルを減らせます。

よくある質問（FAQ）

立会いにオーナーが出向く必要はありますか？

管理を委託していれば、管理会社が代行します。遠方にお住まいの場合でも、写真付きの報告を受けて判断できます。当社の管理業務にも退去立会いが含まれています。

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入居者が立会いを拒否した場合はどうなりますか？

強制はできません。この場合は、鍵の返却を受けた後に単独で室内を確認し、写真で記録を残します。請求する場合は、根拠となる写真と見積もりを添えて書面で通知します。

立会いはどのくらい時間がかかりますか？

単身者向けの一室であれば、30分前後が目安です。室内の状態や確認項目の多さによって前後します。

退去立会いと原状回復工事は同じ日にできますか？

できません。立会いで状態を確認してから見積もりを取り、工事を発注する流れになります。空室期間を短くするには、立会い前から業者の日程を仮押さえしておくと効率的です。

札幌の賃貸管理はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。管理業務には、入居者募集から家賃回収、退去立会いと原状回復の手配までが含まれます。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 管理のご相談は無料


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

「退去のたびにやり取りが負担」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールフォームからどうぞ。

参考・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」


• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※ガイドラインは法律ではなく、トラブル防止のための指針です。個別の判断は契約内容によります。