不動産投資を始めるなら、物件を探す前に「投資の目的」「予算と自己資金」「任せる相手」の3つを決めることからです。この順番を飛ばして物件情報を見始めると、条件が定まらないまま時間だけが過ぎてしまいます。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、最初の一歩を整理します。

▶︎関連記事：札幌の収益物件売買ガイド｜利回り相場と売買の進め方【札幌市・近郊対応】

不動産投資とは何をする投資ですか？

物件を買って人に貸し、家賃収入を得る投資です。利益の出方は2つあります。

• インカムゲイン：保有している間に受け取る家賃収入


• キャピタルゲイン：売却したときの値上がり益

株式などと違うのは、借入を使って自己資金より大きな資産を持てる点と、自分の判断で収益を改善できる点です。家賃設定、設備の更新、管理会社の選択。どれも運用成績に影響します。

一方で、空室が出れば収入は止まり、建物が古くなれば修繕費がかかります。「買えば自動的に儲かる」仕組みではないことが出発点です。

最初に決める3つのこととは？

目的・予算・パートナー。この3つです。

① 投資の目的

何のために始めるのかで、選ぶ物件が変わります。

• 毎月の家賃収入が欲しい → 入居が安定している立地を優先。利回りより稼働率


• 資産を組み替えたい → 現金や他の資産とのバランスを見て規模を決める


• 相続を見据えたい → 分けやすさや、長期で保有できるかを重視


• 節税を意識したい → 減価償却の取れる物件かどうかが論点になる

目的があいまいなまま物件を見ると、「利回りが高いから」という理由だけで選んでしまいがちです。

② 予算と自己資金

物件価格だけでなく、諸費用も見積もってください。購入時には、仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・司法書士報酬・火災保険料などがかかります。

自己資金は物件価格の1〜3割が一般的な目安です。諸費用はこれとは別に必要になるため、資金計画では分けて考えます。

③ 任せる相手

不動産投資では、買うときの会社と、買った後に管理する会社が関わります。どちらも長い付き合いになる相手です。

収支シミュレーションを出してくれるか、デメリットも説明してくれるか。この2点を面談で確認してください。

▶︎関連記事：札幌の不動産投資会社の選び方｜失敗しない5つのチェックポイント【札幌市・近郊対応】

どんな物件から始めるのがいいですか？

自己資金の規模と、どこまで手をかけられるかで決まります。代表的な選択肢を比べてみましょう。

種類	価格の目安	特徴
区分マンション	数百万円〜	少額から始めやすい。1室が空くと収入はゼロになる
一棟アパート	数千万円〜	木造中心。利回りは高めだが、修繕と管理の判断が多い
一棟マンション	1億円前後〜	RC造中心。戸数が多く収入が安定しやすい。融資期間を取りやすい

「小さく始めて慣れる」か「最初から規模を取る」かは、資金と目的によります。どちらが優れているという話ではありません。

▶︎関連記事：区分マンション投資とは？メリット・デメリットと札幌で失敗しない選び方【札幌市・近郊対応】

札幌で始めるときの特徴は？

首都圏と比べて価格が抑えめで、利回りが高い市場です。札幌は北海道の人口・経済の中心で、進学や就職で道内各地から人が集まるため、賃貸需要の受け皿が広いのが特徴です。

一方で、北国ならではの確認事項もあります。

• 暖房設備の年式：灯油ボイラーや給湯暖房機は、交換時期が来ると1戸あたり数十万円かかることがあります


• 除排雪の体制：毎冬の定額契約が必須というわけではありません。積雪量に応じて、シーズン中に1〜2回、業者にスポットで依頼するのが一般的です。ロードヒーティングなどの設備がなければ、費用負担は限定的です


• 冬期の空室：札幌の引越しシーズンは春に集中します。冬に空室が出ると、埋まるまで時間がかかりやすい傾向があります

遠方にお住まいでも投資は可能です。現地の確認や入居者対応は管理会社が行うため、物件選びと判断にご自身の時間を使えます。

購入までの流れは？

相談から引き渡しまで、おおむね1〜3か月が目安です。

1. 目的と予算を整理する：この記事の3つを決める段階


2. 物件情報を集める：条件に合う候補を絞り込む


3. 現地と資料を確認する：レントロール（入居状況の一覧）、修繕履歴、周辺の賃貸相場


4. 買付を入れ、融資を打診する：事前審査を受けておくと動きが早くなります


5. 売買契約・決済・引き渡し

3の資料確認が、もっとも差が出る工程です。広告に出ている利回りは満室想定であることが多いため、実際の入居状況と突き合わせて判断してください。

融資については、物件が決まる前に事前審査を受けておくと動きが速くなります。おおよその借入可能額が分かっていれば、予算に合わない物件を見て回る時間を減らせます。

初心者が気をつけたいことは？

「利回りの高さ」だけで判断しないことです。

表面利回りが相場より突出して高い物件には、たいてい理由があります。築年数が古い、空室が多い、駅から遠い、融資がつきにくい。いずれも将来の収支や売却に影響します。

あわせて、次の点も意識してください。

• 実質利回りで見る：管理費・修繕費・税金・保険料を引いた後の数字で判断する


• 空室を織り込む：満室前提の収支計画は実態より良く見えます


• 出口を考えておく：「将来売るとしたら買い手がつくか」を購入時に確認する


• 急かされたら一度持ち帰る：良い物件は動きが早いのは事実ですが、資料を確認する時間は必ず取ってください

もうひとつ、買った後のことを決めてから買うという視点も持ってください。管理を委託するのか自分でやるのか、修繕費をどう積み立てるのか。購入はスタート地点であって、ゴールではありません。

よくある質問（FAQ）

自己資金はいくらから始められますか？

物件価格の1〜3割が一般的な目安で、これに諸費用が加わります。区分マンションなら数百万円から検討できる場合もありますが、金融機関や購入者の属性によって条件は変わります。まずは資金計画の段階でご相談ください。

会社員でも不動産投資はできますか？

できます。収入が安定している給与所得者は、金融機関の審査で評価されやすい立場です。ただし、勤務先の就業規則で副業が制限されている場合があるため、事前に確認してください。

遠方に住んでいても札幌の物件を持てますか？

持てます。当社は日本全国・海外にお住まいの投資家の方に対応しており、購入後の管理もお任せいただけます。資料のやり取りや打ち合わせは、メール・電話・オンラインで進められます。

何から相談すればいいか分かりません。

「何から考えればいいか分からない」という段階のご相談がいちばん多いです。目的・予算・希望条件を一緒に整理するところから始められますので、まとまっていない状態でお越しください。

札幌の不動産投資のご相談はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。売買と管理の両方を手がけているため、購入後の運用まで見通したご提案ができます。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 購入相談・売却査定は無料


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

最初の一歩をどう踏み出すか、一緒に整理しましょう。お電話（011-795-1621）またはメールフォームからお気軽にどうぞ。

参考・出典

• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※価格・費用の目安は一般的な水準です。物件や条件により異なります。