札幌で不動産管理会社を選ぶなら、まず賃貸住宅管理業の登録の有無と、札幌市内での管理実績を確認するのが基本です。管理会社の力量は、空室期間の長さと、毎月の手取りに直接あらわれます。この記事では、札幌市中央区を拠点に収益不動産の売買・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、後悔しない選び方を解説します。

管理会社選びはなぜ重要？

賃貸経営の成果を左右するのが、管理会社だからです。

同じ物件でも、任せる会社によって次の点が変わります。

• 空室期間の長さ：募集力が違えば、空室が埋まるまでの日数が変わります。1か月の空室は、そのまま1か月分の家賃の損失です。


• 入居者の満足度：対応の速さは、更新するか退去するかの判断に影響します。長く住んでもらえれば、募集コストもかかりません。


• 建物の状態：日常の点検と修繕の判断が適切なら、大きな出費を防げます。


• 手元に残る金額：管理料だけでなく、募集の広告料や修繕の手配コストまで含めた総額で見る必要があります。

「どこも同じ」ではありません。 特に遠方にお住まいのオーナー様にとっては、管理会社が現地での目と手のすべてになります。

選ぶときの6つのチェックポイント

登録・実績・募集力・報告・冬期対応・料金。この6点を確認してください。

① 賃貸住宅管理業の登録があるか

2021年6月に施行された賃貸住宅管理業法により、管理戸数が200戸以上の会社には、国土交通大臣の登録が義務づけられています（自己所有物件の管理は除く。出典：国土交通省）。無登録で営業した場合は罰則の対象です。

登録業者には、次の義務が課されます（出典：国土交通省）。

• 営業所・事務所ごとに業務管理者を1名以上配置すること


• 管理受託契約の締結前に、書面で重要事項を説明すること


• 入居者から預かる家賃等を、自社の財産と分けて管理すること（分別管理）


• オーナーに対し、年1回以上、管理業務の状況を報告すること

登録は5年ごとの更新制です。なお、200戸未満の会社は任意登録のため、 登録がないこと自体が問題というわけではありません。 登録があれば上記の義務が法律で担保されている、という見方をしてください。

② 札幌市内での管理実績があるか

札幌は、エリアによって賃貸需要が大きく異なります。地下鉄沿線の強さ、大学や病院の周辺の需要、郊外の車社会前提の間取りなど、地域の実情を知っているかどうかで提案の質が変わります。

管理戸数の多さだけでなく、自分の物件があるエリアでの実績を聞いてみてください。

③ 入居者募集の力があるか

空室が埋まるスピードは、募集力そのものです。次の点を具体的に確認しましょう。

• どのポータルサイトに掲載するか


• 地域の仲介会社とのネットワークがあるか


• 掲載する写真や紹介文をどう作るか


• 札幌の繁忙期（春）に向けた準備をいつから始めるか

④ 報告の頻度と内容は明確か

毎月の収支報告が、どんな形式でいつ届くのか。遠方のオーナー様にとっては、この報告が唯一の情報源になります。

法律上の義務は「年1回以上」ですが、実務では毎月の報告が一般的です。どの頻度で、どこまでの内容が届くのかを確認しておきましょう。

あわせて、修繕をいくらまで管理会社の判断で進めてよいかも事前に決めておきましょう。この取り決めがないと、小さな不具合のたびに連絡が来て手間が増えるか、逆に無断で高額な工事が進むことになりかねません。

⑤ 冬期と緊急時の対応体制があるか

札幌ならではの確認事項です。管理会社の冬期の通常業務は、入居者が安全に出入りできるよう通路を確保することが中心になります。まとまった積雪があった場合は、除排雪を業者にスポットで依頼する形が一般的です。

ロードヒーティングなどの設備がなければ費用負担は限定的ですが、誰がどのタイミングで判断するのかは確認しておくべき点です。あわせて、夜間・休日の設備故障に対応できる体制があるかも聞いておきましょう。

⑥ 管理料と業務範囲が書面で明確か

管理料の相場は家賃収入の3〜5％程度が一般的ですが、同じ料率でも含まれる業務は会社ごとに違います。

• 入居者募集は管理料に含まれるか、別途広告料がかかるか


• 更新手続きの事務手数料はどちらが受け取るか


• 退去時の立会いと原状回復の手配は含まれるか

契約書と重要事項説明書で、必ず書面で確認してください。

契約の形はどう選ぶ？

管理の委託には、大きく分けて2つの形があります。

• 一般管理（集金代行）：業務だけを委託する形です。管理料は家賃の3〜5％程度で、手取りは大きくなります。空室や滞納の影響は直接受けます。


• サブリース（一括借り上げ）：管理会社が物件を借り上げ、転貸する形です。空室でも保証賃料が入る一方、手取りは家賃の80〜90％程度になり、家賃は定期的に見直されます。

入居が安定している物件なら一般管理、収入の確実性を優先するならサブリース、というのが基本的な考え方です。ただし、サブリースには契約上の注意点が複数あります。

管理会社は変更できますか？

できます。 現在の管理に不満がある場合、変更は現実的な選択肢です。

手順は次のとおりです。

1. 現在の管理委託契約の解約条項を確認する（3か月前予告などの定めが一般的）


2. 新しい管理会社を決め、契約する


3. 解約を通知し、書類・敷金・鍵を引き継ぐ


4. 入居者へ、振込先と連絡先の変更を通知する

引き継ぎで漏れやすいのが、敷金と入居者情報です。 レントロール、賃貸借契約書、保証会社の情報、修繕履歴を、確実に受け取ってください。

変更のタイミングは、繁忙期（春）の前が理想です。募集の準備に間に合わせられます。

相談するときは何を伝える？

物件の基本情報と、いま困っていることを整理しておけば十分です。

• 物件の所在地、構造、戸数、築年数


• 現在の入居状況（満室か、空室が何戸か）


• 現在の管理形態（自主管理か、委託中か）


• 困っていること（空室が埋まらない、報告が来ない、対応が遅いなど）

当社では、購入前の段階からのご相談も承っています。検討中の物件について「入居が付きやすいか」「維持にどのくらいかかるか」を管理の視点でお伝えできます。

よくある質問（FAQ）

大手と地元の会社、どちらがいいですか？

一概には言えません。大手はシステムと店舗網が強みです。地元の会社は、エリアの実情に応じた提案と小回りの利く対応が強みです。札幌の物件であれば、地域の賃貸需要と冬期の実務を理解している会社を候補に入れることをおすすめします。

管理料は安いほうがいいですか？

料率だけで比べるのは危険です。管理料が安くても、募集の広告料が別途かかったり、空室期間が長引いたりすれば、結果的な手取りは減ります。業務範囲と実績を含めた総額で比較してください。

1棟だけ、戸数が少なくても頼めますか？

頼めます。当社では規模にかかわらずご相談を承っています。まずは物件の状況をお聞かせください。

遠方に住んでいますが、札幌の物件を管理してもらえますか？

もちろんです。当社は日本全国・海外にお住まいのオーナー様に対応しています。現地の対応はすべて当社が行い、状況は毎月の報告でお伝えします。

札幌の不動産管理はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。代表の堀麻美が、宅地建物取引士に加えて CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問） を保有し、IREM JAPAN 北海道支部に所属しています。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 管理業務：家賃回収、設備点検、入居者募集、入居・更新・解約手続き、ハウスクリーニングや修繕の手配まで一貫サポート


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

「いまの管理に不満がある」「購入前に管理の見通しを知りたい」。どちらのご相談も歓迎です。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

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参考・出典

• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」 https://www.mlit.go.jp/tochi\_fudousan\_kensetsugyo/pm\_portal/


• 国土交通省「制度解説（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）」 https://www.mlit.go.jp/tochi\_fudousan\_kensetsugyo/pm\_portal/system\_commentary.html


• 国土交通省 報道発表「賃貸住宅管理業法に基づく賃貸住宅管理業登録申請について」（管理戸数200戸以上・自己所有物件の管理除く） https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi\_fudousan\_kensetsugyo16\_hh\_000001\_00034.html


• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※制度の内容は2026年9月時点で確認できる公開情報に基づきます。