空室対策は、「募集条件の見直し」から始めるのが基本です。設備投資やリフォームは費用がかかりますが、家賃や敷金礼金の設定を相場に合わせるだけなら、すぐに実行できて効果も出やすいためです。 空室は利回りを直接押し下げます。 この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、空室対策の考え方を整理します。

空室はなぜ深刻なのですか？

家賃収入が減るだけでなく、物件の評価そのものが下がるからです。

空室が及ぼす影響は、次の3つです。

• 収入が直接減る：10戸中2戸が空けば、収入は8割になります。ローン返済額は変わりません。


• 利回りが下がる：表面利回りは満室想定で計算されますが、実際の手取りベースでは大きく下回ります。


• 売却時の査定額が下がる：収益物件の査定は、家賃収入から逆算する収益還元法が中心です。空室が多い状態では、評価も下がります。

つまり、空室対策は「収入を守る」だけでなく「資産価値を守る」取り組みでもあります。

空室の原因はどう見極める？

まず「募集が弱いのか、部屋に問題があるのか」を切り分けてください。

• 問い合わせが来ない → 募集条件か、募集活動に原因があります。家賃が相場より高い、掲載写真が古い、掲載サイトが少ないなど。


• 内見はあるが決まらない → 部屋そのものか、条件面に原因があります。設備が古い、清掃が行き届いていない、競合物件のほうが条件が良いなど。


• すぐ退去される → 住み心地や管理対応に原因があります。設備の不具合、騒音、対応の遅さなど。

管理会社に「何件問い合わせがあり、何件内見に至ったか」を聞いてみてください。 この数字が分かれば、どこに手を打つべきかが見えてきます。

空室対策の4つのアプローチ

条件・募集・部屋・対象。この4方向から検討します。

① 募集条件の見直し（最優先）

費用がかからず、すぐ実行できます。 次の項目を相場と比べてください。

• 家賃：周辺の同条件の物件と比べて高すぎないか


• 敷金・礼金：ゼロゼロ物件が主流のエリアで、高く設定していないか


• フリーレント：入居後1か月無料など、初期費用の負担を下げる方法


• 初期費用の総額：入居者が最初に払う金額が、競合より高くないか

家賃を下げる前に、初期費用を下げる方法を検討してください。 家賃を1,000円下げると、将来にわたって収入が減り続けます。一方、フリーレント1か月なら、負担はその年だけです。

② 募集活動の強化

募集の入口を広げます。

• 掲載するポータルサイトを増やす


• 写真を撮り直す（明るさ・広角・家具配置のイメージ）


• 物件紹介文を書き直す（周辺施設、通勤の利便性を具体的に）


• 仲介会社への広告料を見直す

写真の質は、問い合わせ数に直結します。 古い写真のまま掲載していないか、一度確認してみてください。

入居者は、まず写真で候補を絞り込みます。同じ部屋でも、明るい時間帯に広角で撮った写真と、暗く狭く見える写真では、問い合わせ数がまったく変わります。撮り直しの費用は数万円程度。空室1か月分の家賃と比べれば、十分に回収できる投資です。

③ 部屋の魅力を上げる

費用対効果を見ながら判断します。

• 独立洗面台、追い焚き機能、宅配ボックス、インターネット無料


• 壁紙のアクセントクロス、床材の張り替え


• エアコンがない場合は設置

投資回収の目安を計算してから実行してください。たとえば20万円の設備投資で家賃が2,000円上がるなら、回収まで約8年です。費用が小さく効果が見えやすいものから順に試すのが、失敗の少ない進め方です。

④ 入居条件をひろげる

対象となる入居者の層を広げます。

• ペット可にする（ただし原状回復の条件を明確に）


• 単身者可、外国人可、高齢者可の検討


• 家賃保証会社の利用で、入居審査のハードルを調整する

条件を広げるほど、リスク管理も必要になります。 契約条件と保証の仕組みをセットで整えることが大切です。

札幌の空室対策で意識すべきことは？

入居が動く時期に合わせて準備することです。

札幌の引越しシーズンは、進学・就職に合わせた春に集中します。この時期に募集の準備が整っていないと、次の機会まで待つことになりかねません。

対策としては、次の点が有効です。

• 退去の連絡を受けたら、すぐに募集を開始する（原状回復の完了を待たない）


• 繁忙期の前に、写真の撮り直しや条件の見直しを済ませておく


• 冬に空室が出た場合は、フリーレントなど条件面の工夫で決めきる

冬の募集は時間がかかりやすいのは事実です。 だからこそ、条件を柔軟に調整する判断が必要になります。

空室が長引くときはどうする？

3か月を目安に、対策を切り替えてください。

同じ条件で募集を続けても結果は変わりません。次のいずれかを検討します。

• 募集条件を段階的に見直す（まず初期費用、次に家賃）


• 管理会社の変更を検討する（募集力に差があります）


• 部屋への投資を検討する（費用対効果を計算したうえで）


• 保有を続けるか、売却するかを見直す

空室が慢性化している物件は、売却も選択肢のひとつです。 ただし、空室が多い状態では査定額も下がります。まずは埋める努力をして、それでも改善しないようなら出口を考える、という順序が現実的です。

よくある質問（FAQ）

家賃を下げるのは最後の手段ですか？

多くの場合、そう考えるのが合理的です。家賃を下げると、将来にわたって収入が減り続けます。また、収益物件は家賃収入から価値が算出されるため、売却時の査定額にも影響します。まずは初期費用や募集方法の見直しから検討してください。

リフォームはどこまでやるべきですか？

投資回収の期間で判断してください。「いくらかけて、家賃がいくら上がり、何年で回収できるか」を計算します。回収に10年以上かかる投資は、慎重に検討すべきです。

管理会社を変えれば空室は埋まりますか？

募集力に差があるのは事実です。ただし、家賃が相場より明らかに高いなど、条件面に原因がある場合は、管理会社を変えても結果は変わりません。まず原因を切り分けてください。

遠方に住んでいて、対策の判断ができません。

現地の状況が分からないまま判断するのは困難です。当社では、周辺の競合物件の状況を調べたうえで、具体的な対策をご提案しています。日本全国・海外にお住まいのオーナー様に対応しています。

札幌の賃貸経営のご相談はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。代表の堀麻美が、宅地建物取引士に加えて CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問） を保有し、IREM JAPAN 北海道支部に所属しています。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 管理業務：家賃回収、設備点検、入居者募集、入居・更新・解約手続き、ハウスクリーニングや修繕の手配まで


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

「空室が埋まらない」というご相談を、まずお聞かせください。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

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参考・出典

• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※費用や効果の目安は一般的な水準です。物件や地域により異なります。