原状回復の費用負担は、経年劣化や通常の使用による損耗はオーナー負担、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担というのが基本の考え方です。この線引きは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に示されています。 判断を誤ると、敷金の精算でトラブルになります。 この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、実務の要点を整理します。

原状回復とは何ですか？

「入居時の状態に戻すこと」ではありません。 ここが最大の誤解です。

国土交通省のガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

つまり、 普通に住んでいて生じる劣化は、入居者が戻す義務を負いません。 その分は家賃に含まれている、という考え方です。

負担の線引きはどうなっていますか？

「通常の使用によるものか」が判断の軸です。

オーナー負担	入居者負担
日照によるクロス・床の変色	引越し作業でつけた傷
家具の設置による床のへこみ	タバコのヤニ・臭い
テレビ・冷蔵庫裏の電気ヤケ	掃除を怠ったことによるカビ・水垢
画鋲・ピンの穴（下地を替える必要がない程度）	釘・ネジの穴（下地の補修が必要な程度）
次の入居者のための設備交換・ハウスクリーニング	ペットがつけた傷・臭い
経年劣化・通常の使用による損耗	故意・過失による損傷

判断に迷いやすいのが、クロスの汚れと床の傷です。 日常生活で自然に生じたものか、不注意によるものかで扱いが変わります。

経過年数はどう影響しますか？

入居年数が長いほど、入居者の負担割合は小さくなります。

ガイドラインでは、クロスや床などの内装材について、経過年数に応じて価値が減少していくという考え方（減価償却の考え方）を採用しています。

たとえばクロスの場合、耐用年数を6年として、6年経過した時点で残存価値は1円まで下がるとされています。つまり、6年住んだ入居者がクロスを汚した場合でも、張り替え費用の全額を負担させることはできません。

「入居者の責任＝全額負担」ではない という点を、オーナー側も理解しておく必要があります。

耐用年数の目安は部位によって異なります。クロス、クッションフロア、カーペット、エアコンなどは6年、流し台は5年、便器・洗面台などの設備は15年とされています。残存価値の割合は「1−（居住月数÷耐用月数）」で計算します。たとえば耐用年数6年のクロスで3年居住なら、残存価値は50％です。

なお、経過年数を考慮しない項目もあります。フローリングの部分補修や、建具・設備の部品交換などは、経過年数にかかわらず施工時の費用を基準とする扱いです。

敷金の精算はどう進める？

退去の立会いで状態を確認し、負担区分を決めてから精算します。

流れは次のとおりです。

1. 退去の連絡を受ける（通常は1か月前予告）


2. 立会いを行う：入居者と一緒に部屋の状態を確認します


3. 負担区分を決める：ガイドラインの考え方に沿って判断します


4. 見積もりを取る：工事の範囲と金額を確定します


5. 敷金から差し引いて精算：残額を返還、または不足分を請求します

立会いは必ず行ってください。 その場で入居者と状態を確認し、負担区分について合意を取っておくことが、後のトラブルを防ぐ最大の対策です。写真を撮って記録に残すことも重要です。

トラブルを防ぐにはどうすればいい？

入居時の記録と、契約書の明記が決め手です。

• 入居時のチェックシート：入居者と一緒に部屋の状態を確認し、既存の傷を記録します。写真付きが理想です。


• 契約書で負担区分を明記する：特約を設ける場合は、内容を具体的に書き、入居者が了解していることが必要です。


• 通常損耗の負担を入居者に求める特約は慎重に：ガイドラインの考え方を超える負担を求める特約は、内容や説明が不十分だと無効と判断される可能性があります。


• 退去時は必ず立会う：立会いなしの一方的な請求は、トラブルの原因になります。

管理会社に委託している場合は、この判断も管理業務に含まれます。 線引きを適切にできるかどうかは、管理会社の力量が問われる部分です。

札幌の物件で気をつけることは？

結露とカビの扱いが、判断の分かれ目になりやすい点です。

寒冷地では、室内外の温度差から結露が生じやすくなります。結露そのものは建物の構造や環境によるもので、必ずしも入居者の責任とは言えません。

一方で、結露を放置して換気や清掃を怠った結果、カビが広がった場合は、入居者の善管注意義務違反と判断されることがあります。

このため、次の対応が有効です。

• 入居時に、換気の方法や結露対策を案内する


• 換気設備の性能を確認し、必要なら改善する


• 定期的な点検で、状態を把握しておく

建物側の問題か、使い方の問題か。 この切り分けができるよう、記録を残しておくことが大切です。

凍結による給排水管の破損も、寒冷地特有の論点です。長期不在時に水抜きをしなかったなど、入居者の対応に問題があった場合は入居者負担となり得ますが、建物の断熱性能に起因する場合はオーナー側の問題です。入居時に、水抜きの方法を確実に案内しておきましょう。

よくある質問（FAQ）

ハウスクリーニング代を入居者に請求できますか？

ガイドラインの原則では、通常の清掃を行っていれば、次の入居者のためのハウスクリーニングはオーナー負担とされています。ただし、契約書に特約として明記し、入居者が内容を了解している場合は請求できることがあります。特約の有効性は個別の判断になるため、契約内容を確認してください。

タバコの臭いはどこまで請求できますか？

喫煙によるヤニの付着や臭いは、通常の使用を超えるものとして入居者負担とされるのが一般的です。ただし、クロスの張り替え費用は経過年数を考慮した金額になります。

ペット可物件の傷はどうなりますか？

ペットによる傷や臭いは、通常の使用を超えるものとして入居者負担とされるのが一般的です。ペット可物件では、契約時に原状回復の条件を明確にしておくことをおすすめします。

敷金なしの物件ではどうなりますか？

敷金がない場合でも、原状回復の負担区分の考え方は変わりません。入居者負担分がある場合は、退去時に請求することになります。回収のリスクを考えると、家賃保証会社の利用を検討する価値があります。

札幌の賃貸管理はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。管理業務には、退去時の立会いから原状回復の判断、ハウスクリーニングや修繕の手配までを含みます。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

「原状回復の判断に迷っている」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

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参考・出典

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」


• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※ガイドラインは法律ではなく、トラブル防止のための指針です。個別の判断は契約内容によります。