不動産管理会社に委託できるのは、入居者募集・家賃の集金・入居者対応・建物の維持管理という4分野の業務です。オーナーが自分で行う「自主管理」も可能ですが、遠方にお住まいの場合や物件数が増えた場合は、委託したほうが現実的です。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の売買・管理を手がける「株式会社moco estate」が、管理会社の仕事の中身を具体的に解説します。

不動産管理会社の業務は大きく4つ

入居者募集、家賃の管理、入居者対応、建物の維持管理。この4分野が基本です。

賃貸経営には、家賃を受け取る以外にたくさんの実務が発生します。その実務を代わりに行うのが管理会社です。順番に見ていきましょう。

① 入居者募集と契約の業務

空室を埋めるまでの一連の作業を担当します。具体的には次のとおりです。

• 募集条件（家賃・敷金礼金・入居条件）の提案


• ポータルサイトや仲介会社への物件情報の掲載


• 内見の案内と物件の説明


• 入居申込者の審査（収入・勤務先・保証会社の利用可否など）


• 賃貸借契約の締結と重要事項説明

空室期間は、そのまま収入の減少に直結します。募集力の差が、年間の手取りを左右する部分です。札幌の場合、入居が動くのは春の繁忙期に集中するため、その時期に向けた準備ができるかどうかも見どころになります。

募集の方法も確認しておきたい点です。自社サイトだけでなく、大手ポータルサイトや地域の仲介会社のネットワークにどれだけ情報を流せるか。掲載する写真の質や、物件紹介文の書き方も、問い合わせ数に影響します。

② 家賃とお金の管理業務

毎月の入金確認から、オーナーへの送金・報告までを行います。

• 家賃・共益費の集金と入金確認


• 滞納が発生した場合の督促


• 更新料・礼金などの一時金の処理


• オーナーへの送金と、毎月の収支報告書の作成

滞納の督促は、オーナーが自分で行うと精神的な負担が大きい業務です。入居者と直接やり取りせずに済む点は、委託の大きなメリットといえます。近年は家賃保証会社の利用が一般的で、滞納時は保証会社が立て替えるしくみを整えている管理会社が多くなっています。

③ 入居者対応（クレーム・退去）の業務

設備の不具合や入居者同士のトラブルに対応します。

• 給湯器・エアコンなど設備の故障対応と業者手配


• 騒音・ゴミ出しなど、入居者間のトラブル対応


• 退去の連絡受付と立会い


• 原状回復の範囲の判断と工事の手配


• 敷金の精算

設備の故障は、時間帯を選ばず起こります。夜間や休日の連絡に対応できる体制があるかどうかは、管理会社を選ぶうえで確認したいポイントです。

原状回復の範囲判断も、経験が問われる業務です。国土交通省のガイドラインでは、経年劣化や通常の使用による損耗はオーナー負担、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担という考え方が示されています。この線引きを適切に行えるかどうかで、退去時のトラブルの有無が変わります。

④ 建物の維持管理業務

建物と共用部を良い状態に保つ仕事です。

• 共用部の清掃、電球交換、ゴミ置き場の管理


• 消防設備・貯水槽など法定点検の手配


• 小規模な修繕の手配と見積もりの取得


• 大規模修繕の時期と費用の提案

札幌では、ここに冬期の業務が加わります。管理会社の冬期の通常業務は、入居者が安全に出入りできるよう通路を確保することが中心です。まとまった積雪があった場合は、除排雪を業者にスポットで依頼します。ロードヒーティングなどの設備がない物件であれば、費用負担は限定的なことがほとんどです。

自主管理と委託、どちらを選ぶべき？

物件の近くに住み、時間が取れるなら自主管理も可能です。管理料がかからない分、手取りは増えます。

ただし、次のような場合は委託が現実的です。

• 遠方に住んでいる：設備の故障や退去の立会いに、その都度対応するのは困難です。


• 本業が忙しい：入居者からの連絡は時間帯を選びません。


• 物件数・戸数が多い：戸数が増えるほど、発生する実務は比例して増えます。


• 入居者対応に不安がある：滞納の督促やクレーム対応は、専門的な経験があるほうがスムーズです。

当社は日本全国・海外にお住まいのオーナー様から管理をお預かりしています。現地のことは当社が対応し、オーナー様には毎月の報告をお届けする形です。

なお、自主管理から委託に切り替えることも、その逆も可能です。「最初は自分でやってみて、負担が大きければ委託する」という進め方でも問題ありません。物件数が増えたタイミングで切り替えるオーナー様も多くいらっしゃいます。

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管理を委託するときに確認すべきことは？

「どこまでやってくれるか」を契約前に書面で確認してください。同じ「管理委託」でも、会社によって業務の範囲は異なります。

特に確認したいのは次の点です。

• 家賃の集金だけか、入居者対応や建物管理まで含まれるか


• 夜間・休日の緊急対応があるか


• 空室が出たときの募集活動は管理料に含まれるか、別途費用か


• 修繕の手配で、いくらまでなら管理会社の判断で進めてよいか


• 毎月の報告書はどんな形式・頻度で届くか

業務範囲があいまいなまま契約すると、「やってもらえると思っていた」という食い違いが起きます。契約書と重要事項説明の内容を必ず確認しましょう。

また、200戸以上の賃貸住宅を管理する会社には、国土交通省への登録義務があります（賃貸住宅管理業法）。登録業者には、業務管理者の配置や、オーナーへの定期報告などが義務づけられています。委託先を選ぶ際の確認材料になります。

よくある質問（FAQ）

管理会社に頼むと、オーナーは何もしなくていいのですか？

日常の実務はほぼ任せられますが、意思決定はオーナーが行います。家賃をいくらに設定するか、修繕をどこまでやるか、退去後にリフォームするかといった判断は、管理会社からの提案を受けてオーナーが決めます。

管理会社は途中で変更できますか？

できます。多くの契約では、解約の予告期間（3か月前など）が定められています。契約書の解約条項を確認したうえで手続きを進めてください。入居者への通知や、敷金・書類の引き継ぎが必要になります。

1棟だけでも管理を頼めますか？

頼めます。戸数の少ない物件でも対応する会社は多くあります。当社でも、規模にかかわらずご相談を承っています。

購入前から管理の相談をしてもいいですか？

むしろおすすめです。購入を検討している物件について、管理の視点から「入居が付きやすいか」「維持費はどのくらいか」を確認できます。当社は売買と管理の両方を手がけているため、購入前の段階からご相談いただけます。

札幌の不動産管理はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・一棟マンションの企画開発・管理・コンサルティングを行っています。売買から管理まで一つの窓口で対応できるため、購入後の運用まで見通したご提案が可能です。

• 対応物件エリア：札幌市・近郊


• お客様：日本全国・海外のオーナー様に対応


• 管理のご相談・売却査定は無料


• 営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）


• 女性スタッフも在籍しています

「いまの管理会社の対応に不満がある」というご相談も歓迎です。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

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参考・出典

• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」 https://www.mlit.go.jp/tochi\_fudousan\_kensetsugyo/pm\_portal/faq.html