アパートの固定資産税は、課税標準額 × 1.4％（標準税率）で計算します。賃貸住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、1戸あたり200㎡までの部分は課税標準額が6分の1になります。戸数が多いほど軽減の対象面積が広がるのが、アパート経営の特徴です。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、仕組みを整理します。

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固定資産税とはどんな税金ですか？

毎年1月1日時点の所有者に課される、市町村の税金です。

項目	内容
課税される人	1月1日時点の登記上の所有者
課税するところ	物件がある市町村（札幌市の物件なら札幌市）
税率	課税標準額 × 1.4％（標準税率）
納付	年4回に分けて納付（市町村が指定する期別）

年の途中で売却しても、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者です。実務では、売買契約で引き渡し日を基準に日割り精算するのが一般的ですが、これは当事者間の取り決めであり、市町村への納税義務が移るわけではありません。

あわせて、市街化区域内の物件には都市計画税（税率の上限0.3％）もかかります。固定資産税と合わせて通知されます。

計算のしかたは？

土地と建物を、別々に計算します。

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％

課税標準額のもとになるのが「固定資産税評価額」です。これは市町村が決める価格で、3年に1度、評価替えが行われます。

• 土地の評価額：地価公示価格のおおむね70％が目安とされています


• 建物の評価額：建築費のおおむね50〜60％程度が目安。経年で下がっていきます

毎年春に届く固定資産税の納税通知書に、評価額と課税標準額、税額が記載されています。まずはこれを確認してください。

土地の軽減措置（住宅用地の特例）とは？

アパートが建っている土地は、課税標準額が大きく下がります。

区分	面積	固定資産税の課税標準額
小規模住宅用地	1戸あたり200㎡までの部分	評価額の6分の1
一般住宅用地	200㎡を超える部分	評価額の3分の1

アパートで重要なのは、「1戸あたり」200㎡という点です。

• 一戸建て（1戸）→ 200㎡までが6分の1


• 10戸のアパート → 2,000㎡までが6分の1

つまり、戸数が多いほど軽減の対象面積が広がります。更地にアパートを建てると固定資産税が下がる、と言われるのはこのためです。

※都市計画税にも同様の特例があり、小規模住宅用地は3分の1、一般住宅用地は3分の2となります。

建物の軽減措置はありますか？

新築の住宅には、一定期間の減額措置があります。

新築の賃貸住宅は、要件を満たせば一定期間、建物の固定資産税が2分の1に減額されます。対象となる床面積や適用される年数には条件があり、建物の構造（3階建て以上の耐火建築物かどうか）によっても変わります。

適用には申告が必要な場合があります。新築で取得した場合は、物件のある市町村の窓口で要件と手続きを確認してください。なお、この措置には適用期限が設けられており、延長されることもあります。

更地のままだとどうなりますか？

住宅用地の特例が使えないため、税額は高くなります。

アパートを取り壊して更地にすると、翌年から特例の対象外になります。土地の条件によっては、税額が数倍になることもあります。

建て替えの際には、工事のタイミングによって1月1日時点の状態が変わるため、注意が必要です。一定の要件を満たす建て替え中の土地については特例の継続が認められる場合もあるため、事前に市町村へ確認してください。

また、適切な管理がされていない空き家が「特定空家」などに指定されると、住宅用地の特例から除外される制度もあります。使っていない建物を放置するリスクとして押さえておきましょう。

固定資産税は経費になりますか？

賃貸経営の必要経費として計上できます。

NOI（純営業収益）を計算するときも、固定資産税・都市計画税は運営経費に含めます。収支を見積もる際は、家賃収入からこの税額を引いた後の数字で判断してください。

購入時には、売主との日割り精算も発生します。引き渡し日以降の分を買主が負担するのが一般的な商慣習です。

税額を確認する方法は？

納税通知書と、名寄帳で確認できます。

• 納税通知書：毎年春（4〜5月頃）に、物件のある市町村から届きます。評価額・課税標準額・税額が記載されています


• 固定資産課税台帳（名寄帳）：所有者が市町村の窓口で取得できます。複数の物件をまとめて確認できます


• 評価額に疑問がある場合：縦覧制度を使って他の物件と比較したり、審査の申出をしたりできます

購入を検討している物件なら、売主から納税通知書の写しをもらうのが確実です。

見るべきポイントは3つあります。①土地と建物それぞれの評価額、②住宅用地の特例が適用されているか、③年間の税額。このうち②は、現況が住宅用地として認定されているかを示すもので、適用されていなければ理由を確認する必要があります。

年間の税額が分かれば、月あたりに割って収支計画へ組み込めます。家賃収入から差し引く経費として、管理委託料と並ぶ固定費です。

よくある質問（FAQ）

税率はどの市町村でも1.4％ですか？

1.4％は地方税法が定める標準税率で、多くの市町村がこれを採用しています。ただし、市町村の判断で異なる税率を設定することも可能です。物件のある市町村でご確認ください。

アパートを買った年は誰が払いますか？

その年の納税義務者は1月1日時点の所有者（売主）です。実務では引き渡し日を基準に日割り精算し、買主が負担分を売主に支払う形が一般的です。

評価額は毎年変わりますか？

土地・建物の評価額は3年に1度、評価替えが行われます。建物は経年によって下がっていきますが、下限が設けられているため、ゼロにはなりません。

札幌の物件を道外から持っていても手続きは同じですか？

同じです。納税通知書は登記上の所有者の住所に届きます。口座振替やクレジットカード納付など、遠方からでも納付できる方法が用意されています。詳しくは札幌市にご確認ください。

札幌の賃貸経営のご相談はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。物件のご提案では、固定資産税を含めた運営経費を織り込んだ収支をご説明しています。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 購入相談・売却査定は無料


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

税負担まで含めた手取りを知りたい方は、お電話（011-795-1621）またはメールフォームからご相談ください。

参考・出典

• 地方税法第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）


• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※税率・特例の内容は2026年10月時点で確認できる公開情報に基づきます。制度は改正されることがあり、適用の可否は物件のある市町村にご確認ください。