NOI（エヌオーアイ）とは、年間の家賃収入から運営経費を引いた、物件そのものが生み出す利益のことです。日本語では「純営業収益」と呼びます。表面利回りと違い、経費を差し引いた実態の収益力を表すため、プロの投資判断で広く使われています。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、計算方法と使い方を解説します。

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NOIとは何ですか？

物件を運営して手元に残る利益を表す指標です。Net Operating Income の頭文字をとってNOIと呼びます。

計算式はシンプルです。

NOI ＝ 年間の家賃収入 − 年間の運営経費

ポイントは、ローン返済と税金を含めないことです。これらは借入条件や所有者の状況によって変わるため、含めてしまうと物件同士を比べられなくなります。

NOIは「誰が持っても同じになる、物件そのものの実力」を測る数字だと考えてください。

運営経費には何が入りますか？

物件を維持・運営するために毎年かかる費用です。

含めるもの	含めないもの
管理委託料	ローンの返済（元金・利息）
固定資産税・都市計画税	所得税・法人税
損害保険料（火災・地震）	減価償却費
共用部の水道光熱費	大規模修繕などの資本的支出
日常の修繕費	—
入居者募集の費用	—

迷いやすいのが減価償却費です。実際にお金が出ていく費用ではないため、NOIの計算では経費に含めません。

札幌の物件では、ここに除排雪費と暖房設備の維持費が加わります。ロードヒーティングなどの設備がなければ費用負担は限定的ですが、項目として漏れなく計上しておくことが大切です。

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表面利回りとは何が違いますか？

表面利回りは経費を引く前、NOIは引いた後の数字です。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

NOI利回り（キャップレート） ＝ NOI ÷ 物件価格 × 100

具体例で比べてみましょう。

• 物件価格：5,000万円


• 年間家賃収入：600万円 → 表面利回り12％


• 年間の運営経費：150万円（家賃収入の25％）


• NOI：600万円 − 150万円 ＝ 450万円


• → NOI利回り：9％

同じ物件でも、3ポイントの差が出ます。広告に載っているのはほとんどが表面利回りなので、この差を自分で計算できるかどうかが判断の分かれ目になります。

経費率は物件によって変わります。一般には家賃収入の20〜30％程度が目安ですが、エレベーターのある建物、戸数の少ない物件、築年数の進んだ物件では高くなる傾向があります。

NOIは何に使えますか？

物件の比較、価格の妥当性の判断、売却時の査定。この3つです。

① 条件の違う物件を比べる

借入条件が違う物件でも、NOIなら同じ土俵で比べられます。「自己資金をいくら入れるか」で数字が動かないためです。

② 価格が妥当かを判断する

物件価格 ＝ NOI ÷ 期待利回り という逆算ができます。

たとえばNOIが450万円で、そのエリアの期待利回りが9％なら、妥当な価格は5,000万円。売り出し価格が6,000万円なら、割高と判断する材料になります。

③ 売却時の価値を把握する

収益物件の査定では、家賃収入から逆算する収益還元法が中心です。NOIを高めることは、そのまま売却価格を上げることにつながります。

• 空室を埋めてNOIを増やす


• 無駄な経費を見直してNOIを増やす

どちらも査定額に直結します。

NOIを高めるにはどうすればいい？

収入を増やすか、経費を下げるかの2方向です。

収入を増やす

• 空室を埋める（もっとも効果が大きい）


• 設備を更新して家賃を適正化する


• 駐車場や物置など、付帯収入を見直す

経費を下げる

• 管理委託の業務範囲と料率を確認する


• 損害保険を見直す（補償内容と保険料のバランス）


• 共用部の電気を省エネ型に替える

ただし、経費削減には下限があります。清掃や点検を削れば建物の状態が悪くなり、結局は入居率に跳ね返ります。まず空室対策、次に経費の見直しという順番が現実的です。

NOIを見るときの注意点は？

経費の集計範囲が揃っているかを確認してください。

売主から提示される資料では、経費が実態より少なく計上されていることがあります。次の点をチェックしましょう。

• 空室分が織り込まれているか：満室想定の家賃で計算されていないか


• 修繕費が入っているか：日常の小修繕が抜けていないか


• 募集費用が入っているか：退去のたびに発生する広告料


• 管理料の料率：実際の契約内容と合っているか

NOIは計算する人によって変わる数字です。だからこそ、何を含めて何を含めなかったかを明示することが大切になります。

もうひとつ、大規模修繕の扱いにも注意が必要です。外壁塗装や屋上防水のような大きな工事は、毎年発生する運営経費ではないため、NOIには含めないのが一般的です。ただし「NOIが高い＝お金が残る」とは限りません。数年後に数百万円の支出が控えているなら、その分を別に見ておく必要があります。

実務では、NOIとあわせて修繕の見通しを一覧にしておくと、判断を誤りにくくなります。

よくある質問（FAQ）

NOIとキャッシュフローは違うのですか？

違います。NOIはローン返済を引く前の数字で、キャッシュフローは引いた後の手残りです。NOI − 年間返済額 ＝ 税引前キャッシュフロー、という関係になります。物件の実力を見るのがNOI、自分の手元にいくら残るかを見るのがキャッシュフローです。

キャップレートとは何ですか？

NOIを物件価格で割った利回りのことで、「還元利回り」とも呼ばれます。エリアや物件種別ごとに相場があり、価格の逆算に使われます。

NOIはどこで確認できますか？

売主や仲介会社から提示されるレントロールと経費の資料をもとに、自分で計算します。資料が揃っていない場合は、個別に確認が必要です。当社では、物件のご提案時に経費を織り込んだ収支シミュレーションをお付けしています。

札幌の物件はNOIが高くなりやすいですか？

物件価格が首都圏より抑えめなため、同じ家賃収入ならNOI利回りは高く出やすい傾向があります。ただし築年数の進んだ物件が多く、修繕費や暖房設備の更新費用を織り込むと差が縮まることもあります。物件ごとに計算して判断してください。

収支のご相談は札幌のmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。代表の堀麻美が保有するCCIM®（商業用不動産投資顧問）は、投資分析・財務分析の国際資格です。感覚ではなく指標に基づいたご提案を大切にしています。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 購入相談・売却査定は無料


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可

「この物件のNOIを一緒に計算してほしい」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールフォームからどうぞ。

参考・出典

• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※経費率の目安は一般的な水準です。物件の構造・規模・築年数により異なります。