収益物件を売却したら確定申告は必要？必要書類と手順をわかりやすく解説【札幌市・近郊対応
収益物件を売って利益（譲渡所得）が出たら、売却した翌年に確定申告が必要です。申告の期間は原則として2月16日から3月15日まで。会社員で年末調整が済んでいる方も、売却益が出た年は別に申告が要ります。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、申告の判断基準と必要書類を整理します。
▶︎関連記事：札幌で収益物件の売却相談をするには？査定の流れと費用・税金【札幌市・近郊対応】
※本記事は一般的な情報の整理です。当社は税務の専門家ではありません。実際の申告は税理士または所轄税務署にご確認ください。
売却益が出た場合は必要です。不動産を売ったときの利益は「譲渡所得」として、給与や家賃収入とは分けて課税されます（分離課税）。
判断の基準はシンプルです。
注意したいのは、会社員の方も対象になることです。勤務先の年末調整は給与分の手続きなので、譲渡所得はカバーされません。売却した年は、ご自身で申告する必要があります。
また、賃貸経営をしていた方は、売却した年の家賃収入についても不動産所得として申告します。譲渡所得とは別の計算になりますが、同じ確定申告書にまとめて記載します。
売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。所得税の納付期限も、同じ3月15日です。
※期限が土日にあたる年は、翌開庁日にずれます。たとえば2026年に行う2025年分の申告は、2026年2月16日から3月16日までが受付期間です（出典：国税庁）。
ポイントは、売却した年ではなく「翌年」に申告することです。たとえば2026年中に引き渡しを終えた物件なら、申告は2027年の2〜3月になります。引き渡しから申告まで1年以上空くこともあるため、書類は売却時にまとめて保管しておくことをおすすめします。
売った金額から、買ったときの費用と売るための費用を引いて計算します。
計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
税率は所有期間で大きく変わります。
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。取得から丸5年を過ぎていても、年初時点で5年以下なら短期扱いです。
建物の減価償却費を差し引くことです。ここを忘れると、譲渡所得を実際より少なく計算してしまいます。
建物は年数とともに価値が減っていきます。賃貸経営では、その目減り分を毎年「減価償却費」として経費に計上してきたはずです。売却時の取得費は、購入価格からその累計額を差し引いた金額になります。
この調整をすると、取得費が小さくなる＝譲渡所得が大きくなります。「売値が買値より安いから利益は出ていないはず」と思っていても、計算上は売却益が出ているケースは珍しくありません。
もうひとつ注意点があります。購入時の契約書や領収書が見つからない場合です。取得費を証明できないと、譲渡価額の5％を取得費とみなす概算計算になり、税負担が大きく増えることがあります。売却を考え始めたら、当時の書類をまず探してください。
売却時の書類と、購入時の書類の両方が必要です。
最も集めにくいのが購入時の書類です。何年も前の資料になるため、早めに手元を確認しておきましょう。
申告の義務はありませんが、確認しておきたい点があります。
収益物件（事業用・賃貸用）の売却で損失が出ても、給与所得や不動産所得と損益通算することは原則できません。譲渡所得は分離課税であり、他の所得と合算しない仕組みだからです。
ただし、同じ年に複数の不動産を売却した場合は、譲渡所得どうしで内部通算できます。一方で利益、もう一方で損失が出たなら、合算して計算します。
なお、マイホーム（居住用財産）の売却には損益通算や繰越控除の特例がありますが、賃貸用の収益物件は対象外です。混同しやすい点なので、ご注意ください。
本来の税額に加えて、加算税と延滞税がかかります。
税務署は、法務局からの登記情報などを通じて不動産の取引を把握しています。売却した年の翌年に「お尋ね」という文書が届くことも多く、申告漏れは見つかりやすいのが実情です。
「利益が出たか分からない」という理由で放置するのが、いちばん避けたい対応です。まずは計算して、申告が必要かどうかを確かめてください。
申告先は、物件の所在地ではなく、ご自身がお住まいの住所地を管轄する税務署です。
東京にお住まいで札幌の収益物件を売却した場合、申告するのは東京の税務署になります。札幌の税務署に出向く必要はありません。
手続きは、e-Tax（電子申告）を使えばオンラインで完結します。遠方にお住まいの方や、海外から日本の物件を保有している方でも対応できます。
なお、国内に住所がない非居住者の方が日本の不動産を売却する場合は、買主による源泉徴収の対象になるなど、別のルールが関わります。該当する場合は、早い段階で税理士にご相談ください。
金額の大小にかかわらず、譲渡所得が出れば申告の対象です。少額だから不要、という基準はありません。まず計算して確認してください。
同じです。入居者がいたまま売却しても、譲渡所得の計算方法や申告の手続きは変わりません。ただし、引き渡し日を基準に日割り精算した家賃や、引き継いだ敷金の扱いを整理しておく必要があります。
▶︎関連記事：オーナーチェンジ物件の売却とは？引き継ぐもの・注意点をわかりやすく解説【札幌市・近郊対応】
譲渡所得の計算では、被相続人（亡くなった方）が取得した日と取得費を引き継ぎます。そのため、相続してすぐ売っても長期譲渡（20.315％）になることが多くあります。また、相続税を納めた方が一定期間内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。
▶︎関連記事：相続した収益物件（アパート・マンション）を売却するには？手続きの流れ・期限・税金【札幌市・近郊対応】
取得費の計算、減価償却費の集計、特例の適用判断など、収益物件の譲渡所得は確認する項目が多くなります。金額が大きい取引ですので、税理士への相談をおすすめします。当社でも、必要に応じて専門家をご紹介できます。
株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。売却のご相談では、査定額だけでなく、手取り額を把握するための材料もあわせてご提供します。
売却の前に、税金まで含めた手取りを確認しておくと判断がぶれません。お電話（011-795-1621）またはメールフォームからお気軽にご相談ください。
※税制の内容は2026年10月時点で確認できる公開情報に基づきます。個別の判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。
▶︎関連記事：札幌で収益物件の売却相談をするには？査定の流れと費用・税金【札幌市・近郊対応】
※本記事は一般的な情報の整理です。当社は税務の専門家ではありません。実際の申告は税理士または所轄税務署にご確認ください。
収益物件を売ったら確定申告は必要ですか？
売却益が出た場合は必要です。不動産を売ったときの利益は「譲渡所得」として、給与や家賃収入とは分けて課税されます（分離課税）。
判断の基準はシンプルです。
- 売却益が出た → 確定申告が必要
- 売却損が出た → 申告の義務はないが、した方がよい場合がある
- 特例を使いたい → 税額がゼロになる場合でも申告が必要
注意したいのは、会社員の方も対象になることです。勤務先の年末調整は給与分の手続きなので、譲渡所得はカバーされません。売却した年は、ご自身で申告する必要があります。
また、賃貸経営をしていた方は、売却した年の家賃収入についても不動産所得として申告します。譲渡所得とは別の計算になりますが、同じ確定申告書にまとめて記載します。
申告と納税はいつまでに行う？
売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。所得税の納付期限も、同じ3月15日です。
| 手続き | 期限 |
|---|---|
| 所得税の確定申告・納付 | 翌年2月16日〜3月15日 |
| 住民税 | 申告内容が市区町村へ連携され、6月以降に通知・納付 |
※期限が土日にあたる年は、翌開庁日にずれます。たとえば2026年に行う2025年分の申告は、2026年2月16日から3月16日までが受付期間です（出典：国税庁）。
ポイントは、売却した年ではなく「翌年」に申告することです。たとえば2026年中に引き渡しを終えた物件なら、申告は2027年の2〜3月になります。引き渡しから申告まで1年以上空くこともあるため、書類は売却時にまとめて保管しておくことをおすすめします。
譲渡所得はどう計算しますか？
売った金額から、買ったときの費用と売るための費用を引いて計算します。
計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
| 項目 | 含まれるもの |
|---|---|
| 譲渡価額 | 売却した金額 |
| 取得費 | 購入代金、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など。建物分は減価償却費相当額を差し引く |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費など |
税率は所有期間で大きく変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率の内訳 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税 | 20.315％ |
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。取得から丸5年を過ぎていても、年初時点で5年以下なら短期扱いです。
取得費で見落としやすい点はどこ？
建物の減価償却費を差し引くことです。ここを忘れると、譲渡所得を実際より少なく計算してしまいます。
建物は年数とともに価値が減っていきます。賃貸経営では、その目減り分を毎年「減価償却費」として経費に計上してきたはずです。売却時の取得費は、購入価格からその累計額を差し引いた金額になります。
- 購入時：建物3,000万円
- 保有中に計上した減価償却費の累計：1,200万円
- → 売却時の建物の取得費：1,800万円
この調整をすると、取得費が小さくなる＝譲渡所得が大きくなります。「売値が買値より安いから利益は出ていないはず」と思っていても、計算上は売却益が出ているケースは珍しくありません。
もうひとつ注意点があります。購入時の契約書や領収書が見つからない場合です。取得費を証明できないと、譲渡価額の5％を取得費とみなす概算計算になり、税負担が大きく増えることがあります。売却を考え始めたら、当時の書類をまず探してください。
確定申告に必要な書類は？
売却時の書類と、購入時の書類の両方が必要です。
税務署で入手・作成するもの
- 確定申告書（第一表・第二表・第三表／分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
売却時に受け取る書類
- 売買契約書の写し
- 仲介手数料・印紙代などの領収書
- 固定資産税の精算書
- 登記事項証明書（売却した物件のもの）
購入時の書類（保管しているもの）
- 購入時の売買契約書の写し
- 購入時の仲介手数料・登記費用などの領収書
賃貸経営に関するもの
- 減価償却費の計算が分かる資料（過去の青色申告決算書など）
- 売却した年の家賃収入・経費が分かる資料
最も集めにくいのが購入時の書類です。何年も前の資料になるため、早めに手元を確認しておきましょう。
売却で損が出た場合はどうする？
申告の義務はありませんが、確認しておきたい点があります。
収益物件（事業用・賃貸用）の売却で損失が出ても、給与所得や不動産所得と損益通算することは原則できません。譲渡所得は分離課税であり、他の所得と合算しない仕組みだからです。
ただし、同じ年に複数の不動産を売却した場合は、譲渡所得どうしで内部通算できます。一方で利益、もう一方で損失が出たなら、合算して計算します。
なお、マイホーム（居住用財産）の売却には損益通算や繰越控除の特例がありますが、賃貸用の収益物件は対象外です。混同しやすい点なので、ご注意ください。
申告しないとどうなる？
本来の税額に加えて、加算税と延滞税がかかります。
税務署は、法務局からの登記情報などを通じて不動産の取引を把握しています。売却した年の翌年に「お尋ね」という文書が届くことも多く、申告漏れは見つかりやすいのが実情です。
- 無申告加算税：期限までに申告しなかった場合に課されます。税務調査の通知前に自主的に申告すれば税率が軽くなる扱いがあります
- 延滞税：納付が遅れた日数に応じてかかります
「利益が出たか分からない」という理由で放置するのが、いちばん避けたい対応です。まずは計算して、申告が必要かどうかを確かめてください。
札幌の物件を道外から売った場合は？
申告先は、物件の所在地ではなく、ご自身がお住まいの住所地を管轄する税務署です。
東京にお住まいで札幌の収益物件を売却した場合、申告するのは東京の税務署になります。札幌の税務署に出向く必要はありません。
手続きは、e-Tax（電子申告）を使えばオンラインで完結します。遠方にお住まいの方や、海外から日本の物件を保有している方でも対応できます。
なお、国内に住所がない非居住者の方が日本の不動産を売却する場合は、買主による源泉徴収の対象になるなど、別のルールが関わります。該当する場合は、早い段階で税理士にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
売却益が少なくても申告は必要ですか？
金額の大小にかかわらず、譲渡所得が出れば申告の対象です。少額だから不要、という基準はありません。まず計算して確認してください。
オーナーチェンジで売った場合も同じですか？
同じです。入居者がいたまま売却しても、譲渡所得の計算方法や申告の手続きは変わりません。ただし、引き渡し日を基準に日割り精算した家賃や、引き継いだ敷金の扱いを整理しておく必要があります。
▶︎関連記事：オーナーチェンジ物件の売却とは？引き継ぐもの・注意点をわかりやすく解説【札幌市・近郊対応】
相続した物件を売った場合はどうなりますか？
譲渡所得の計算では、被相続人（亡くなった方）が取得した日と取得費を引き継ぎます。そのため、相続してすぐ売っても長期譲渡（20.315％）になることが多くあります。また、相続税を納めた方が一定期間内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。
▶︎関連記事：相続した収益物件（アパート・マンション）を売却するには？手続きの流れ・期限・税金【札幌市・近郊対応】
税理士に頼んだほうがいいですか？
取得費の計算、減価償却費の集計、特例の適用判断など、収益物件の譲渡所得は確認する項目が多くなります。金額が大きい取引ですので、税理士への相談をおすすめします。当社でも、必要に応じて専門家をご紹介できます。
札幌の収益物件の売却はmoco estateへ
株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。売却のご相談では、査定額だけでなく、手取り額を把握するための材料もあわせてご提供します。
- 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号
- 代表：堀麻美（宅地建物取引士／CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）／IREM JAPAN 北海道支部）
- 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）
- 対応エリア：札幌市および札幌市近郊
- 売却査定は無料（売却を決めていない段階でもご利用いただけます）
- 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可
- 女性スタッフも在籍しています
売却の前に、税金まで含めた手取りを確認しておくと判断がぶれません。お電話（011-795-1621）またはメールフォームからお気軽にご相談ください。
参考・出典（税制の根拠）
- 国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
- 国税庁「No.3252 取得費となるもの」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm
- 国税庁「No.3270 相続した土地や建物を売ったとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm
- 国税庁「暮らしの税情報（土地や建物を売ったとき）」 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
- 国税庁「確定申告に関する手続・Q&A」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/qa/02.htm
※税制の内容は2026年10月時点で確認できる公開情報に基づきます。個別の判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。
