オーナーチェンジ売却とは、入居者が住んだままの状態で収益物件を売ることです。収益物件の売却では、これが基本の形です。売主は退去を待つ必要がなく、家賃収入を得ながら売却を進められます。ただし、賃貸借契約と敷金の返還義務は新オーナーに引き継がれるため、書類の整理が欠かせません。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の売買・管理を手がける「株式会社moco estate」が、実務の要点を解説します。

オーナーチェンジ物件とは？

入居者が入ったまま、所有者だけが変わる物件のことです。買主は、購入した瞬間から家賃収入を得られます。

入居者にとっては、家賃の振込先が変わる程度で、住み続けることに影響はありません。退去してもらう必要も、引っ越しをお願いする必要もありません。

売主のメリットは次のとおりです。

• 空室にする必要がなく、売却活動中も家賃収入が入る


• 収益が出ている実績を示せるため、買主が判断しやすい


• 退去や原状回復を待たずに売り出せる

買主のメリットは、購入直後から収入が発生し、入居実績という確かな情報をもとに判断できることです。

売却で引き継がれるものは何ですか？

賃貸借契約と敷金の返還義務が、新オーナーに引き継がれます。ここを誤解すると、引き渡し後にトラブルになります。

項目	引き継ぎ
賃貸借契約	そのまま新オーナーへ引き継がれる
敷金の返還義務	新オーナーへ引き継がれる（決済時に精算するのが一般的）
家賃	引き渡し日を基準に日割りで精算
管理委託契約	原則は引き継がれない。新オーナーが改めて契約する

特に注意したいのが敷金です。入居者から預かった敷金は、退去時に返還する義務があります。この義務は新オーナーが負うため、決済時に売買代金から敷金相当額を差し引いて精算するのが一般的な実務です。

売却前に整理しておく書類は？

入居者ごとの契約内容が分かる資料を揃えてください。買主が判断するための材料であり、価格にも影響します。

• レントロール：部屋ごとの家賃・敷金・契約期間・入居日をまとめた一覧


• 賃貸借契約書：全戸分の写し


• 保証会社・連帯保証人の情報：家賃保証の契約内容


• 滞納の状況：現在の滞納があるか、その金額と経過


• 修繕履歴：これまでに行った工事の内容と時期


• 管理委託契約書：現在の契約内容と解約条件

書類が揃っている物件ほど、買主は安心して検討でき、価格交渉でも有利になります。管理会社に依頼すれば、多くの資料は取り寄せられます。

レントロールは、買主が最初に見る資料です。各部屋の家賃だけでなく、入居時期も重要な情報になります。長く入居している部屋が多ければ安定性の証明になりますし、逆に短期間で入れ替わっている部屋があれば、その理由を説明できるようにしておくと安心です。

オーナーチェンジ売却の注意点は？

「室内が見られない」ことが、最大の特徴であり注意点です。

入居中の部屋には、原則として立ち入れません。買主は室内の状態を確認せずに購入することになります。このため、次の点が論点になります。

• 室内の状態が分からない：買主は不安を感じます。過去の入居時の写真や、リフォーム履歴を示せると評価が上がります。


• 退去後に修繕費が出る可能性：買主にとってはリスクです。修繕履歴を開示することで、この不安を減らせます。


• 家賃が相場と合っているか：長期入居者の家賃が相場より高い場合、退去後に下がる可能性があります。買主はそこも織り込んで判断します。


• 契約内容の特殊性：定期借家、ペット可、駐車場付きなど、特別な条件があれば必ず伝えます。

隠すのではなく、開示すること。情報を先に出したほうが、結果的に取引はスムーズに進みます。

売主には契約不適合責任があります。引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合、買主から修補や代金の減額、契約の解除を求められることがあります。知っている不具合は、契約書に明記して引き渡すのが安全です。

高く売るにはどうすればいい？

入居率と資料の整備が、そのまま価格に反映されます。収益物件の査定は家賃収入から逆算するためです。

• 空室を埋めてから売り出す：査定額に直接影響します。札幌の入居は春に動くため、季節を意識した準備が有効です。


• 滞納を整理しておく：滞納がある状態は、買主にとってマイナス材料です。


• 資料を揃える：前述の書類一式が揃っていることが、信頼につながります。


• 投資家への販売ルートを持つ会社に依頼する：買主は投資家です。届く相手が違えば、価格も変わります。

売り出す時期も検討材料になります。入居が動く春の前後は、満室に近づけやすく、物件の見え方も良くなります。急ぐ事情がなければ、季節を踏まえた売り出しをご提案しています。

なお、売却の全体の流れや費用・税金については、別の記事で詳しく解説しています。

▶ 関連記事：『札幌で収益物件の売却相談をするには？査定の流れと費用・税金』

入居者への通知はどうする？

引き渡し後に、新オーナーから通知するのが一般的です。内容は次のとおりです。

• 所有者が変わったこと


• 新しい家賃の振込先


• 今後の連絡先（新しい管理会社）

売却活動中に入居者へ知らせる義務はありません。内見の際も、共用部と外観の確認が中心になります。入居者の生活を乱さない形で進められるのが、オーナーチェンジ売却の利点です。

管理会社を変更する場合は、その旨も通知に含めます。現在の管理会社との契約は、解約の予告期間が定められていることが多いため、引き渡し日から逆算して手続きを進めてください。

よくある質問（FAQ）

入居者に売却を反対されることはありますか？

賃貸借契約は法律上そのまま引き継がれるため、入居者の同意は必要ありません。住む権利は保護されており、退去を求められることもないため、入居者に不利益は生じません。

空室のまま売るのと、どちらが高く売れますか？

収益物件の場合は、入居者がいる状態のほうが高く評価されるのが一般的です。家賃収入という実績があるためです。ただし、買主が自分で使う目的の場合は空室が好まれることもあります。

滞納している入居者がいても売却できますか？

売却は可能です。ただし、買主にとってはリスクとして評価され、価格に影響します。可能であれば売却前に整理しておくか、状況を正確に開示したうえで価格に反映させる形になります。

遠方に住んでいますが、札幌の物件を売却できますか？

できます。当社は日本全国・海外にお住まいのオーナー様に対応しています。現地の確認、管理会社や入居者に関する調整は当社が行い、お手続きはメール・電話・オンラインで進められます。

オーナーチェンジ売却のご相談はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・管理・コンサルティングを行っています。売買と管理の両方を手がけているため、入居者・管理面の調整まで含めて一貫して対応できるのが強みです。

• 対応物件エリア：札幌市・近郊


• お客様：日本全国・海外のオーナー様に対応


• 売却査定は無料（「価格だけ知りたい」段階でも歓迎です）


• 営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）


• 女性スタッフも在籍しています

売るかどうか決めていない段階でも構いません。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

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参考・出典

• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」 https://www.mlit.go.jp/tochi\_fudousan\_kensetsugyo/pm\_portal/faq.html

※実務の取扱いは契約内容により異なります。個別のケースは専門家にご確認ください。