相続した収益物件を売却するには、まず相続登記（名義変更）を済ませることが最初のステップです。相続登記は2024年4月から義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請が必要です。さらに、相続開始から3年10か月以内に売却すると税負担を抑えられる特例もあります。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の売買・管理を手がける「株式会社mocoestate」が、手続きの流れ・期限・税金を整理します。

相続した収益物件、売却までの流れは？

「分ける→名義を変える→売る」の順で進みます。具体的には次の5ステップです。

1. ・相続人と遺産の確認：誰が相続人か、物件のほかにどんな財産・債務があるかを確認します。
2. ・遺産分割協議：物件を誰が相続するかを相続人全員で決めます。
3. ・相続登記（名義変更）：物件の名義を被相続人から相続人に変えます。亡くなった方の名義のままでは売却できません。
4. ・査定・媒介契約・販売活動：ここからは通常の売却と同じ流れです。
5. ・売買契約・引き渡し：売却代金を受け取り、翌年に確定申告を行います。

期間の目安として、遺産分割がスムーズなら、相続発生から売却完了まで半年〜1年程度をみておくと現実的です。

収益物件ならではの注意点として、相続発生後も家賃は毎月発生し続けます。入居者への振込先の案内、管理会社との契約、家賃を誰が受け取るかの整理は、遺産分割と並行して早めに進めてください。放置すると、入居者にも相続人同士にも混乱が生じます。

押さえるべき「3つの期限」とは？

10か月・3年・3年10か月。この3つを覚えてください。

• ・10か月以内｜相続税の申告・納付：相続税がかかる場合、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付が必要です。納税資金を物件の売却でまかなう場合は、逆算して早めに動く必要があります。
• 3・年以内｜相続登記の申請（義務）：2024年4月から相続登記は義務化されました。不動産の取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合、10万円以下の過料の対象になります。過去の相続分も対象です。
• ・3年10か月以内｜取得費加算の特例の期限：相続税を納めた方が、相続開始から3年10か月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に物件を売却すると、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、売却益にかかる税金を減らせます（出典：国税庁）。

つまり、売却する方針なら「3年10か月」がひとつの目安になります。期限を過ぎると特例は使えません。

相続した物件を売ったときの税金はどうなりますか？

通常の売却と同じ譲渡所得税がかかりますが、相続ならではの有利なルールが2つあります。

1つめは、前の章の取得費加算の特例です。

2つめは、所有期間の引き継ぎです。譲渡所得の税率は所有期間5年超で20.315％、5年以下で39.63％と大きく変わりますが、相続した物件の所有期間は「被相続人（亡くなった方）が取得した日」から数えます。親が20年持っていた物件なら、相続直後に売っても長期譲渡（20.315％）の扱いです（出典：国税庁）。「相続してすぐ売ると税金が高い」というのは誤解ですので、安心してください。

注意点もあります。購入時の売買契約書が見つからないと、取得費を売却額の5％で計算する概算になり、税負担が大きく増えることがあります。遺品整理の際は、物件の契約書・領収書を必ず探して保管してください。

※税額の計算は個別事情で変わります。実行前に税理士または税務署にご確認ください。

売る前に確認しておくことは？

名義・共有・入居者・書類の4点です。ここでつまずくケースが多いため、先に確認しておきましょう。

• ・共有名義になっていないか：物件を複数の相続人で共有にすると、売却には全員の同意が必要になります。後の意見の食い違いを避けるため、可能なら遺産分割の段階で単独名義にしておくのが実務的です。
• ・入居者との契約はそのまま引き継がれる：賃貸借契約は相続人に引き継がれます。売却時も入居者に退去してもらう必要はなく、入居中のまま売る「オーナーチェンジ」が一般的です。
• ・ローン（抵当権）が残っていないか：被相続人のローンが残っている場合、債務の扱いと抵当権の抹消手続きを確認します。
• ・管理関係の書類を集める：レントロール（入居状況一覧）、管理委託契約、修繕履歴が揃っていると、査定の精度が上がり、売却もスムーズです。管理会社に問い合わせれば入手できます。

売却以外の選択肢はありますか？

あります。「持ち続けて家賃収入を得る」のも立派な選択肢です。

物件の収益力が高く、管理の手間を任せられるなら、売らずに賃貸経営を引き継ぐ道もあります。当社は売買だけでなく不動産管理も行っているため、「遠方に住んでいて管理できない」という場合でも、管理を委託して保有を続けることが可能です。

大切なのは、感情や思い込みで決めないことです。査定で市場価値を知り、家賃収入と維持費の収支を見たうえで、「売る」「持つ」を数字で比較する。当社では、その比較材料づくりからお手伝いします。

▶関連記事：『札幌で収益物件の売却相談をするには？査定の流れと費用・税金』
▶関連記事：『収益物件の売却タイミングはいつ？売り時を判断する4つのサイン』

よくある質問（FAQ）

相続登記が終わっていなくても、売却の相談はできますか？

できます。むしろ、売却の方針が決まっていれば、相続登記と売却準備を並行して進められるため効率的です。査定や販売準備を進めながら、登記は司法書士と連携して対応します。

相続人が複数いて、意見がまとまっていません。

よくあるご相談です。判断材料として、まず無料査定で「売った場合いくらになるか」を把握することをおすすめします。具体的な金額が分かると、話し合いが前に進みやすくなります。分割の方法自体は、必要に応じて司法書士・税理士・弁護士などの専門家をご紹介します。

遠方に住んでいて、札幌の物件を見に行けません。

問題ありません。当社は日本全国・海外にお住まいの相続人の方に対応しています。現地の確認・入居者や管理会社とのやり取りは当社が行い、お手続きはメール・電話・オンラインで進められます。

空き室が多く、古い物件でも売れますか？

売れる可能性は十分あります。札幌圏の収益物件は投資家の需要があり、築古・空室ありの物件も、価格が妥当であれば買い手がつきます。まずは現状のままの査定額をご確認ください。

相続した収益物件のご相談は札幌のmoco estateへ

株式会社mocoestateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・管理・コンサルティングを行っています。相続した物件の「売る・持つ」の比較検討から、売却の実行、保有する場合の管理まで、一つの窓口でご相談いただけます。

• ・対応物件エリア：札幌市・近郊
• ・お客様：日本全国・海外の相続人・オーナー様に対応
• ・売却査定は無料（相続手続きの途中でもご相談いただけます）
• ・営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）
• ・女性スタッフも在籍しています

期限のある手続きだからこそ、早めの一歩が安心につながります。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

---

参考・出典（期限・税制の根拠）

• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
• 相続不動産の名義変更手続センター「相続登記の義務化」（2024年4月1日施行・不動産登記法改正）https://www.meigi-henkou.jp/16130337523182

※期限・税制は2026年7月時点で確認できる公開情報に基づきます。個別のケースは司法書士・税理士等の専門家にご確認ください。