収益物件の売却を考え始めたら、まず無料査定で物件のいまの市場価値を知るのが第一歩です。売るかどうかは、査定額を見てから決めれば問題ありません。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の売買・管理を手がける「株式会社mocoestate」が、売却相談の進め方と、かかる費用・税金を解説します。

売却相談は何から始めればいい？

査定の依頼から始めます。「まだ売ると決めていない」段階でも大丈夫です。実際のご相談でも、「価格だけ知りたい」という方が少なくありません。

査定の精度を上げるため、次の資料を手元に用意しておくとスムーズです。

• ・レントロール（入居状況・家賃の一覧）
• ・修繕履歴（外壁・屋根・給排水などの工事記録）
• ・固定資産税の納税通知書
• ・登記識別情報（権利証）
• ・購入時の売買契約書

すべて揃わなくても査定はできます。分かる範囲でお知らせください。

収益物件の査定額はどう決まる？

家賃収入から逆算する「収益還元法」が中心です。マイホームの査定とは考え方が違います。

収益物件の査定では、主に3つの方法を組み合わせます。

1. ・収益還元法：年間の家賃収入を、そのエリアの期待利回りで割り戻して価値を出します。収益物件の査定の軸になる方法です。
2. ・取引事例比較法：近隣の似た物件の成約事例と比べます。
3. ・原価法（積算）：土地と建物の価値を積み上げて計算します。金融機関の融資評価にも使われます。

つまり、同じ建物でも「満室で家賃が取れている物件」は高く評価されます。空室が多い場合は、売り出し前に入居を埋める工夫をするだけで査定額が変わることがあります。

参考までに、北海道の収益物件の表面利回りの平均は、一棟アパートで13.39％、一棟マンションで9.55％、区分マンションで12.00％です（2026年4月時点。出典：健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート」）。買主である投資家は、この水準を目安に物件を比較しています。ご自身の物件の家賃収入をこの利回りで割り戻すと、市場価値のおおまかな見当がつきます。

売却にかかる費用と税金は？

中心になるのは、仲介手数料と譲渡所得税の2つです。事前に知っておくと、手取り額を正しく見積もれます。

費用・税金	目安
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税が法定上限（400万円超の場合）
印紙税	売買契約書に貼付。価格帯により数千円〜数万円
抵当権抹消の費用	ローンが残っている場合。登録免許税＋司法書士報酬
譲渡所得税	売却益に課税。税率は下表のとおり

売却益（譲渡所得）にかかる税率は、所有期間で大きく変わります。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します（出典：国税庁）。実際の売却日ではない点に注意してください。取得から丸5年を過ぎていても、年初の時点で5年以下なら短期扱いになります。

※税額は取得費や諸経費によって変わります。正確な金額は税理士または税務署にご確認ください。

また、売却益が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。物件の購入時の契約書や領収書は、取得費の証明に使います。売却を考え始めた段階で、当時の書類を探しておくと後の手続きがスムーズです。

入居者がいても売却できますか？

できます。入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」が、収益物件では一般的です。退去してもらう必要はありません。

賃貸借契約は、新しいオーナーにそのまま引き継がれます。入居者にとっては、家賃の振込先が変わる程度で、住み続けることに影響はありません。

むしろ収益物件の場合、入居者がいて家賃が入っている状態のほうが、買主にとって魅力的です。満室に近いタイミングは、売却の追い風になります。

少しでも高く売るには何をすればいい？

「空室を減らす」「資料を整える」「相場を知る」の3つです。大がかりな工事は必要ありません。

• ・空室対策：査定は家賃収入がベースです。売り出し前に空室を埋められれば、評価は直接上がります。
• ・資料の整備：修繕履歴やレントロールがきちんと揃っている物件は、買主が安心して検討でき、価格交渉でも有利です。
• ・相場の把握：札幌の収益物件の利回り水準を知っておくと、査定額や売り出し価格の妥当性を自分で判断できます。
• ・売却が得意な会社に頼む：収益物件の買主は投資家です。投資家への販売ルートを持つ会社に任せることで、売れるスピードと価格が変わります。

なお、売却を依頼するときに結ぶ媒介契約には、主に「専任媒介」と「一般媒介」があります。専任媒介は1社に任せる方式で、販売活動の報告義務があり、担当会社が力を入れて動きやすいのが特徴です。一般媒介は複数社に同時に頼める方式です。収益物件では、販売戦略を一本化できる専任媒介が選ばれることが多いですが、物件や状況によって向き不向きがあります。査定のときに、どちらが合うかもあわせてご相談ください。

なお、「いつ売るべきか」というタイミングの見極めには、市況や税金など別の視点も必要です。迷っている段階でも、査定額を材料にご相談いただけます。

▶関連記事：『収益物件の売却タイミングはいつ？売り時を判断する4つのサイン』
▶関連記事：『相続した収益物件（アパート・マンション）を売却するには？』

よくある質問（FAQ）

査定は本当に無料ですか？

無料です。査定を受けたからといって、売却を決める必要もありません。費用が発生するのは、売買契約が成立して仲介手数料をいただくときだけです。

ローンが残っていても売れますか？

売れます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡すのが一般的な流れです。残債額と査定額のバランスを最初に確認しますので、ローン残高が分かる資料をご用意ください。

売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

査定から引き渡しまで、おおむね1〜3か月が目安です。ただし、価格設定や買主の融資審査によって前後します。売却を急ぐ事情がある場合は、最初にお知らせください。スケジュールに合わせた売り方をご提案します。

相続した物件でも相談できますか？

できます。相続した収益物件の売却は、名義変更（相続登記）や税金の特例など、通常の売却より確認事項が多くなります。手続きの順番から整理してご案内しますので、早めにご相談ください。

遠方に住んでいますが、札幌の物件を売却できますか？

できます。当社は日本全国・海外にお住まいのオーナー様に対応しています。査定から契約まで、メール・電話・オンラインで進められます。現地の確認は当社が行いますので、何度も札幌に来ていただく必要はありません。

札幌の収益物件の売却相談はmoco estateへ

株式会社mocoestateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・管理・コンサルティングを行っています。不動産業界での長年の経験をもとに、「できるだけ早く、高く、満足のいく売却」を方針として、投資家への販売ルートを活かした売却活動を行います。

• ・対応物件エリア：札幌市・近郊
• ・お客様：日本全国・海外のオーナー様に対応
• ・売却査定は無料（「価格だけ知りたい」段階でも歓迎です）
• ・営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）
• ・女性スタッフも在籍しています

売るかどうか迷っている段階でも構いません。まずはお電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にご相談ください。

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参考・出典（税率・手数料の根拠）

• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
• 国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
• 不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件市場動向マンスリーレポート（2026年4月期）」https://lifull.com/doc/2026/05/e65818aaa94d8f9d146a9820de26ab7e.pdf
• 不動産競売流通協会「不動産売却の手数料はいくら？」https://fkr.or.jp/realestate-sale-commission/