札幌圏（北海道）の収益物件の表面利回りは、一棟アパートで平均13.39％、一棟マンションで9.55％、区分マンションで12.00％です（2026年4月時点。出典は記事末）。首都圏の約2倍の水準ですが、この数字を正しく使うには「利回りの種類」を理解する必要があります。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の売買・管理を手がける「株式会社mocoestate」が、最新データと数字の見方を解説します。

札幌の利回り相場はどのくらい？

市場に出ている物件の表面利回りは、全国平均より4〜5ポイント高い水準です。まずデータを見てみましょう。

物件の種類	北海道	全国平均	首都圏
一棟アパート	13.39％	8.04％	6.99％
一棟マンション	9.55％	7.38％	6.32％
区分マンション	12.00％	6.63％	6.11％

（出典：健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート（2026年4月期）」。掲載物件の表面利回りの平均）

一方、プロの機関投資家が札幌の賃貸住宅に求める「期待利回り」は、ワンルームタイプで5.0％です（出典：日本不動産研究所「第54回
不動産投資家調査®（2026年4月現在）」）。

東京・城南の3.7％に対して札幌は5.0％。プロの世界でも、札幌は主要都市の中で高い利回りが見込める市場と評価されています。

13％と5％、なぜこんなに違うのですか？

測っているものが違うからです。この違いを知らないと、数字を読み違えます。

• ・表面利回り13.39％（健美家）：市場に売りに出ている物件の掲載利回りの平均です。満室想定の家賃を物件価格で割った数字で、経費は引かれていません。築古物件が多く含まれるため、数字は高く出ます。
• ・期待利回り5.0％（日本不動産研究所）：機関投資家が札幌の築浅・好立地の一棟レジデンスに投資する際に求める、経費控除後の利回り（純収益ベース）です。対象が優良物件に限られるため、数字は低く出ます。

つまり、「札幌の物件はどれも13％で回る」わけでも、「5％しか出ない」わけでもありません。築年数・立地・経費をどう見るかで、利回りの意味は変わる。これが相場データを使ううえでの大前提です。

表面利回りと実質利回りの計算方法は？

投資判断に使うのは、経費を引いた「実質利回り」です。計算式を押さえましょう。

• ・表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
• ・実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 ＋購入時諸費用）× 100

たとえば、年間家賃収入600万円・価格5,000万円の一棟アパートなら、表面利回りは12％です。ここから経費（家賃収入の20〜30％程度が一般的な目安）を引くと、実質利回りは8〜9％台に下がります。

経費として見込む主な項目は次のとおりです。

• ・管理委託料（家賃収入の3〜5％程度が一般的）
• ・固定資産税・都市計画税
• ・火災保険・地震保険料
• ・共用部の電気代・水道代
• ・日常の修繕費と、大規模修繕に備えた積立
• ・入居者募集の費用（広告料など）
• ・除排雪費（積雪量に応じたスポット依頼が一般的）、暖房設備の維持費（札幌ならでは）

札幌では、暖房設備（ボイラー等）の維持・交換費や除排雪費など、本州にはない経費項目があります。ただし「冬のコストが極端に高い」というのは誤解です。ロードヒーティングなどの設備がなければ、除排雪は積雪量に応じてシーズン中に1〜2回のスポット依頼で済むことがほとんどです。金額の大小より、項目として漏れなく織り込んでおくことが大切です。

利回りが高い物件ほど良い物件ですか？

そうとは限りません。高利回りは、リスクの裏返しであることが多いためです。

表面利回りが相場より突出して高い物件は、たいてい理由があります。

• ・築年数が古く、大規模修繕が近い
• ・空室が多い、または家賃設定が現実離れしている（満室想定の家賃が相場より高い）
• ・駅から遠いなど、立地の弱さを価格で補っている
• ・融資がつきにくく、買い手が限られる

逆に、利回りが低めでも、立地が良く空室リスクが小さい物件は、長期では安定した成果を出します。相場データは「平均より高いか低いか」を測る物差しであって、高いほど正解という意味ではありません。

利回り相場は購入と売却の両方で使えます

相場を知ることは、買う人にも売る人にも武器になります。

• ・購入するとき：候補物件の利回りを相場と比べれば、割高・割安のあたりがつきます。相場より高い場合は「なぜ高いのか」を確認する習慣をつけてください。
• ・売却するとき：ご自身の物件の年間家賃収入を相場利回りで割り戻せば、市場価値のおおまかな見当がつきます。たとえば年間家賃480万円の一棟アパートなら、利回り12％で逆算して4,000万円前後が一つの目安になります。

実際の価値は、立地・築年数・入居状況で大きく変わります。正確な金額を知りたい場合は、査定をご利用ください。当社の査定は無料です。

また、相場データには「鮮度」があります。健美家のレポートは毎月、日本不動産研究所の投資家調査は半年ごとに更新されます。物件の検討や売却判断は、その時点の最新データで行うことが大切です。当社では、ご相談の際に最新の市場データを添えてご説明しています。

▶関連記事：『札幌の収益物件売買ガイド｜利回り相場と売買の進め方』
▶関連記事：『札幌の一棟マンション投資｜アパートとの違い・価格相場・注意点』

よくある質問（FAQ）

札幌の利回りは今後どうなりますか？

将来の断定はできません。ただ、2026年の公示地価で札幌市は商業地＋4.6％と上昇が続いており（出典：国土交通省「令和8年地価公示」）、物件価格が上がれば利回りは下がる方向に働きます。データは半年〜1年ごとに更新されるため、検討時点の最新値を確認することをおすすめします。

利回り何％以上なら買っていいですか？

一律の基準はありません。物件の築年数・立地・経費で「必要な利回り」は変わるためです。大切なのは、相場と比べて妥当か、経費を引いた実質利回りで収支が回るか、の2点です。当社では物件ごとに収支シミュレーションを作成してご説明します。

表面利回りだけで比較してはいけませんか？

最初のふるい分けには使えます。ただし、最終判断は必ず実質利回りで行ってください。特に札幌は物件によって暖房方式や除雪負担が異なり、同じ表面利回りでも手残りに差が出ます。

自分の物件の利回りが相場より低い場合、売れませんか？

売れないとは限りません。立地や建物の質が良ければ、利回りが低くても買い手はつきます。また、空室を埋めて家賃収入を増やせば、利回りは改善します。まずは査定で現在地を確認しましょう。

札幌の利回り・収支のご相談はmoco estateへ

株式会社mocoestateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・一棟マンションの企画開発・管理・コンサルティングを行っています。米国の不動産投資・管理資格CPM®・CCIMの有資格者が、表面の数字ではなく実質の収支に基づいてご提案します（※要確認：保有者名義・正式表記をご確認ください）。

• ・対応物件エリア：札幌市・近郊
• ・お客様：日本全国・海外の投資家の方に対応
• ・購入相談・売却査定は無料
• ・営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）

「この物件の利回りは妥当？」という一件だけのご相談も歓迎です。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。

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参考・出典（利回り・地価データの根拠）

• 不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「収益物件市場動向マンスリーレポート（2026年4月期）」https://lifull.com/doc/2026/05/e65818aaa94d8f9d146a9820de26ab7e.pdf
• 一般財団法人 日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査®（2026年4月現在）」https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/published-document_main_the-japanese-real-estate-investor-survey_202604.pdf
• 国土交通省「令和8年地価公示」／札幌市「令和8年地価公示概要」https://www.city.sapporo.jp/keikaku/chika/index.html

※利回り相場は調査時点の平均値です。個別の物件条件により大きく異なります。