賃貸管理の委託費用は、家賃収入の3〜5％程度が一般的な相場です。ただし、この管理料に何が含まれるかは会社ごとに異なり、入居者募集の広告料や更新事務手数料が別途かかることもあります。料率だけで比べると、実際の負担を見誤ります。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco
estate」が、費用の内訳を整理します。

管理委託料の相場はいくら？

家賃収入の3〜5％程度が一般的です。満室時の家賃収入を基準に計算するのが通例です。

たとえば、月の家賃収入が50万円の一棟アパートなら、管理料は月1万5,000円〜2万5,000円。年間では18万〜30万円ほどになります。

料率に幅があるのは、業務範囲が違うためです。

• 料率が低い場合：家賃の集金と送金が中心（集金代行のみ）
• 料率が高い場合：入居者対応、建物の点検、募集活動まで含む

同じ4％でも、含まれる業務は会社によって違います。比較するときは、料率と業務範囲をセットで見てください。

管理料以外にかかる費用は？

募集・更新・修繕の場面で、別途の費用が発生することがあります。

費用の種類	発生するタイミング	目安
管理委託料	毎月	家賃収入の3〜5％程度
入居者募集の広告料	空室が出て、新しい入居者が決まったとき	家賃の1〜3か月分程度
更新事務手数料	賃貸借契約を更新するとき	家賃の0.5か月分程度など
原状回復・修繕の手配	退去時や設備故障のとき	工事の実費＋手配料
点検・清掃などの実費	定期的に、または随時	契約により管理料に含む場合あり

※金額はいずれも一般的な目安です。契約内容により大きく異なります。

見落としやすいのが、広告料（AD）です。空室が埋まりにくい時期や物件では、仲介会社への広告料が家賃の2〜3か月分になることもあります。年間の収支に与える影響は、毎月の管理料より大きくなる場合があります。

更新事務手数料の扱いも確認しておきましょう。更新料を入居者から受け取る場合、その一部を管理会社の事務手数料とする契約が一般的です。誰がいくら受け取るのかは、契約書で確認できます。

札幌ならではの費用はありますか？

冬期の除排雪と、暖房設備の維持費です。ただし、負担の実態は誤解されがちです。

• 除排雪：毎冬の定額契約が必須というわけではありません。積雪量に応じて、シーズン中に1〜2回、業者にスポットで依頼するのが一般的です。管理会社の冬期の通常業務は、入居者が安全に出入りできるよう通路を確保することが中心になります。
• 駐車場の除雪：駐車場を借りている契約者が行うのが通例です。
• ロードヒーティング：設置物件は電気代・維持費がかさみます。設備の有無は事前に確認してください。
• 暖房設備：灯油ボイラーや給湯暖房機は、交換時期が来ると1戸あたり数十万円かかることがあります。

ロードヒーティングなどの設備がなければ、冬期の費用負担は限定的なことがほとんどです。「北国だから維持費が高い」と一律に考える必要はありません。

管理料は安いほうがいいですか？

料率だけで選ぶと、かえって手取りが減ることがあります。理由は3つです。

1. 空室期間が長引くリスク：管理料が1％安くても、空室が1か月長引けば損失のほうが大きくなります。家賃50万円の物件なら、1％の差は年間6万円。一方、1室（家賃6万円）が1か月空けば6万円の損失です。
2. 別途費用が上乗せされる：管理料は安くても、募集の広告料や更新手数料が高く設定されているケースがあります。
3. 対応の質が下がる：入居者対応が遅れれば、退去につながります。募集コストが再び発生します。

比べるべきは、年間の総額と入居率です。「管理料◯％」という数字だけでなく、業務範囲と実績を含めて判断してください。

費用を抑えるにはどうすればいい？

業務範囲を整理し、必要なものだけ委託するのが基本です。

• 業務範囲を明確にする：使わない業務が料金に含まれていないか確認します。
• 広告料の条件を確認する：空室時の広告料が何か月分かは、収支に直結します。
• 修繕の判断基準を決めておく：一定金額までは管理会社の判断で進めてよい、と決めておくと無駄な往復が減ります。
• 入居期間を延ばす工夫をする：長く住んでもらえれば、募集にかかる費用そのものが発生しません。入居者対応の質は、結果的にコスト削減につながります。
• 自主管理と比較する：物件の近くに住み、時間が取れるなら自主管理も選択肢です。ただし、遠方在住や戸数が多い場合は現実的ではありません。

もっとも効果が大きいのは、空室を減らすことです。管理料の数％を削るより、1室の空室を埋めるほうが金額のインパクトは大きくなります。

具体的に計算してみましょう。家賃6万円の部屋が1室、年間2か月空いたとすると、損失は12万円です。一方、家賃収入50万円の物件で管理料を4％から3％に下げても、削減できるのは年間6万円。空室対策のほうが、金額の効果は2倍という計算になります。

契約前に確認すべきことは？

書面で、次の項目を確認してください。

1. 管理料の料率と、計算の基準（満室想定か、実際の入金額か）
2. 管理料に含まれる業務と、含まれない業務
3. 入居者募集の広告料が何か月分か
4. 更新事務手数料の有無と金額、誰が受け取るか
5. 修繕の手配で、いくらまで管理会社の判断で進めてよいか
6. 解約の条件（予告期間など）

口頭の説明だけで判断しないこと。管理受託契約では、契約前に書面で重要事項を説明することが求められています。内容をよく確認したうえで契約してください。

よくある質問（FAQ）

管理料は満室でなくてもかかりますか？

契約により異なります。実際に入金された家賃を基準にする方式なら、空室分の管理料はかかりません。満室想定の家賃を基準にする方式もあるため、計算の基準を必ず確認してください。

管理料は経費になりますか？

賃貸経営の必要経費として計上できるのが一般的です。ただし、個別の取扱いは税理士または所轄税務署にご確認ください。

戸数が少なくても同じ料率ですか？

多くの場合、料率は戸数にかかわらず一定です。ただし、戸数が少ないと管理料の金額そのものが小さくなるため、最低料金を設定している会社もあります。事前にご確認ください。

遠方に住んでいますが、管理を任せられますか？

任せられます。当社は日本全国・海外にお住まいのオーナー様に対応しています。現地の対応はすべて当社が行い、状況は定期的にご報告します。

札幌の不動産管理はmoco estateへ

株式会社moco
estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。代表の堀麻美が、宅地建物取引士に加えてCPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）を保有し、IREM
JAPAN 北海道支部に所属しています。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号
• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）
• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊
• 管理業務：家賃回収、設備点検、入居者募集、入居・更新・解約手続き、ハウスクリーニングや修繕の手配まで
• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可
• 女性スタッフも在籍しています

「いまの管理費用が妥当か知りたい」というご相談も歓迎です。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

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参考・出典

• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/
• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※費用の目安は一般的な水準です。実際の金額は契約内容・物件・地域により異なります。