遺産分割協議書に不動産を記載するときは、登記事項証明書（登記簿）の記載をそのまま転記するのが原則です。普段使っている住所（住居表示）で書くと、登記の手続きが通らないことがあります。収益物件の場合は、家賃の扱いについても取り決めが必要です。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、記載の要点を整理します。

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※本記事は一般的な情報の整理です。当社は法務・税務の専門家ではありません。書類の作成は司法書士等にご確認ください。

遺産分割協議書とは何ですか？

相続人全員で話し合って決めた、遺産の分け方をまとめた書面です。

これがないと進まない手続きが多くあります。

• 不動産の相続登記（名義変更）


• 預貯金の払い戻し・名義変更


• 相続税の申告（特例を使う場合）

相続人が1人だけの場合や、遺言書どおりに分ける場合は不要ですが、不動産が含まれる相続では作成するケースがほとんどです。

なお、相続登記は2024年4月から義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合は過料の対象になります。

不動産はどう記載すればいいですか？

登記事項証明書の表題部を、そのまま書き写します。

土地の記載項目

• 所在


• 地番


• 地目


• 地積

建物の記載項目

• 所在


• 家屋番号


• 種類


• 構造


• 床面積

最大の注意点は、「地番」と「住居表示」は別物だということです。郵便物に書く住所（例：大通西15丁目1-12）は住居表示であり、登記上の地番とは一致しないことがほとんどです。住居表示で書いてしまうと、法務局で受け付けられない可能性があります。

登記事項証明書は、全国どこの法務局でも取得できます。オンライン請求にも対応しています。

書くときの4つの要点

正確さと、全員の合意を形に残すことです。

① 登記事項証明書どおりに転記する

一字一句、書き写してください。マンションの一室（区分建物）の場合は、専有部分の表示に加えて、敷地権の表示も必要になります。

② 一筆・一棟ごとに分けて書く

土地が複数の筆に分かれている場合、まとめずにそれぞれ記載します。アパートの敷地が2筆にまたがっているケースは珍しくありません。

③ 相続人全員が署名・押印する

実印を使い、印鑑証明書を添付します。1人でも欠けていると、協議は成立しません。相続人が遠方にいる場合は、郵送で順番に回す方法（持ち回り）も使われます。

④ 後から見つかった財産の扱いを決めておく

「本協議書に記載のない財産が判明した場合は、○○が取得する」といった条項を入れておくと、後から協議をやり直さずに済みます。

収益物件ならではの注意点は？

家賃の扱いを、必ず取り決めてください。

相続が発生した後も、入居者からの家賃は毎月発生し続けます。この家賃は、遺産分割が決まるまでの間、法定相続分に応じて各相続人に帰属するとされています。

実務では、次の点を整理しておく必要があります。

• 分割が決まるまでの家賃を、誰が受け取り、どう精算するか


• 家賃の振込先をいつ変更するか


• 管理会社との契約を誰が引き継ぐか


• 入居者への通知をいつ、誰が行うか

協議書に「本物件から生じる賃料は○○が取得する」と明記しておくと、後の精算がスムーズです。

ローンが残っている場合は、債務の扱いも整理が必要です。相続では債務も引き継がれるため、誰がどの債務を負担するかを決めておきます。ただし、相続人の間で決めた負担割合を、そのまま金融機関に主張できるとは限りません。金融機関との調整が別途必要になる点に注意してください。

あわせて、敷金の返還義務も引き継がれる点に注意してください。物件を取得した人が、将来の返還義務を負います。

共有名義にするとどうなりますか？

その場では決めやすいのですが、将来の選択肢が狭まります。

▶︎関連記事：相続した不動産の分け方4種類｜共有名義を避けるべき理由とは【札幌市・近郊対応】

共有にすると、次の制約が生じます。

• 売却には共有者全員の同意が必要：1人でも反対すれば売れません


• 大規模修繕も合意が必要：緊急の工事でも判断が遅れます


• 次の相続でさらに細分化する：共有者が亡くなると持分がさらに分かれ、数十年後には共有者が十数人ということも起こり得ます

兄弟間では話し合えても、その子ども世代になると難しくなります。可能であれば、遺産分割の段階で単独名義にするか、代償分割（1人が取得して他の相続人に金銭を支払う）を検討してください。

作成の流れは？

相続人と財産を確定させてから、書面にします。

1. 相続人を確定する：被相続人の出生から死亡までの戸籍を集めます


2. 財産を調べる：不動産は登記事項証明書と固定資産税の納税通知書で確認します


3. 分け方を話し合う：全員の合意が必要です


4. 協議書を作成する：登記事項証明書どおりに転記します


5. 署名・押印する：実印と印鑑証明書を揃えます


6. 相続登記を申請する：法務局へ提出します

2の段階で、不動産の価値を把握しておくと話し合いが進みます。「売ったらいくらか」という具体的な金額が出ると、分け方の判断材料になります。当社の査定は無料です。

よくある質問（FAQ）

遺産分割協議書は自分で作成できますか？

作成自体は可能です。ただし、記載に誤りがあると相続登記が受け付けられず、作り直しになります。不動産が含まれる場合は、司法書士に依頼するか、少なくとも内容を確認してもらうことをおすすめします。

相続人の1人が協議に応じません。

遺産分割協議は全員の合意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停という手続きがあります。弁護士にご相談ください。

協議書は何通作ればいいですか？

相続人の人数分を作成し、各自が1通ずつ保管するのが一般的です。相続登記では、原本を提出して還付を受ける方法も使えます。

売却する予定でも協議書は必要ですか？

必要です。売却の前提として、いったん相続人名義に変える相続登記が必要になるためです。売却の方針が決まっているなら、相続登記と売却準備を並行して進めると効率的です。

相続した収益物件のご相談は札幌のmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。相続した物件について、「売る・持つ・分ける」の判断材料をご提供します。必要に応じて司法書士・税理士などの専門家もご紹介できます。

• 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 売却査定は無料（相続手続きの途中でもご相談いただけます）


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

分け方を決めるための材料づくりから、お手伝いします。お電話（011-795-1621）またはメールフォームからどうぞ。

参考・出典

• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※相続の手続きは個別事情により異なります。具体的な判断は司法書士・税理士・弁護士にご確認ください。