相続した不動産の分け方には、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4種類があります。このうち共有分割は、後の意思決定が難しくなるため慎重な検討が必要です。売却にも大規模修繕にも共有者全員の同意が要るためです。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、4つの方法を整理します。

※本記事は一般的な情報の整理です。当社は法律・税務の専門家ではありません。具体的な手続きは、弁護士・司法書士・税理士にご相談ください。

なぜ不動産は分けにくいのですか？

現金と違って、物理的に分割できないからです。

預貯金なら「3人で3等分」が簡単にできます。しかし一棟のアパートを3つに切り分けることはできません。

さらに、収益物件の場合は次の要素が加わります。

• 家賃収入が発生し続ける：誰が受け取るかを決める必要があります


• 管理の実務がある：入居者対応や修繕の判断を誰がするか


• ローンが残っていることがある：債務の扱いも決めなければなりません

だからこそ、分け方の選択が重要になります。

4つの分け方とその特徴

それぞれに向き不向きがあります。

① 現物分割

不動産はそのまま一人が相続し、他の相続人は別の財産を受け取る方法です。

• 向いている場合：不動産以外にも十分な財産がある


• メリット：手続きが簡単。不動産の管理も一人で判断できる


• 注意点：財産の価値に差があると、公平感が損なわれます

② 代償分割

一人が不動産を相続し、他の相続人に金銭（代償金）を支払う方法です。

• 向いている場合：不動産を取得したい人に、支払う資力がある


• メリット：不動産を手放さずに、公平さも保てます


• 注意点：代償金を用意できるかが前提になります。不動産の評価額でもめることもあります

③ 換価分割

不動産を売却して現金にしてから、相続人で分ける方法です。

• 向いている場合：誰も不動産を必要としていない、遠方に住んでいて管理できない


• メリット：分けやすく、公平です。管理の負担もなくなります


• 注意点：売却には時間がかかります。売却益に譲渡所得税がかかる場合があります

収益物件の場合、この方法を選ぶケースは少なくありません。 特に相続人が遠方に住んでいる場合は、現実的な選択です。

④ 共有分割

複数の相続人の共有名義にする方法です。

• メリット：その場では分けずに済み、話し合いをまとめやすい


• 注意点：後の意思決定が難しくなります

共有は「先送り」であって「解決」ではないという点を理解しておく必要があります。

共有名義を避けるべき理由は？

将来の選択肢が狭まるからです。

共有名義にすると、次のような制約が生じます。

• 売却には全員の同意が必要 ：一人でも反対すれば売れません


• 大規模修繕も全員の合意が必要：緊急の工事でも判断が遅れます


• 次の相続でさらに複雑化する：共有者が亡くなると、その持分がさらに分割されます。数十年後には共有者が十数人ということも起こり得ます


• 家賃収入の分配で揉めやすい：管理の手間を負う人とそうでない人の間で、不公平感が生まれます

兄弟間では話し合えても、その子ども世代（いとこ同士）になると難しくなる。 これが共有の最大のリスクです。

さらに、共有者の一人が認知症になったり、行方が分からなくなったりすると、売却の手続きそのものが進まなくなります。こうなると、成年後見の申立てなど別の手続きが必要になり、時間も費用もかかります。

やむを得ず共有にする場合は、 管理や売却の方針を書面で決めておく ことをおすすめします。

収益物件ならではの注意点は？

家賃の扱いを早めに決めてください。

相続が発生した後も、入居者からの家賃は毎月発生し続けます。遺産分割が決まるまでの間、この家賃は法定相続分に応じて各相続人に帰属するとされています。

実務では、次の対応が必要です。

• 家賃の振込先をどうするか決める


• 管理会社との契約を誰が引き継ぐか決める


• 入居者へ連絡先を通知する


• 分割が決まるまでの家賃を、どう精算するか決めておく

放置すると、入居者にも相続人同士にも混乱が生じます。 遺産分割の話し合いと並行して、早めに整理してください。

管理会社に委託している物件であれば、相続が発生した旨を早めに連絡してください。入居者への対応や家賃の取り扱いについて、実務的な進め方を案内してもらえます。

どう決めればいいですか？

まず不動産の価値を知ることから始めてください。

分け方を話し合うにも、「この物件はいくらなのか」が分からなければ議論が進みません。

1. 査定を受ける：売却した場合の金額を把握します


2. 収支を確認する：持ち続けた場合、毎年いくら残るかを計算します


3. 相続人の希望を聞く：誰が不動産を欲しいか、現金がいいか


4. 分け方を選ぶ：上記4つから、状況に合うものを検討します


5. 専門家に相談する：税務や登記は専門家の領域です

具体的な金額が出ると、話し合いは前に進みます。 当社の査定は無料です。「分け方を決めるための材料が欲しい」というご相談も承っています。

なお、分け方を決める前提として、 相続登記（名義変更） が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されており、不動産の取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合は過料の対象になります。売却する方針であっても、いったん相続人名義に変える手続きが必要です。

よくある質問（FAQ）

遺言書がある場合はどうなりますか？

遺言書の内容が優先されます。ただし、相続人全員が合意すれば、遺言と異なる分け方をすることも可能な場合があります。遺言書がある場合は、まず内容を確認したうえで、弁護士等にご相談ください。

相続人の一人が話し合いに応じません。

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停という手続きがあります。弁護士にご相談ください。

換価分割の場合、名義はどうなりますか？

売却のために、いったん相続登記を行う必要があります。相続人の代表者名義にする方法と、全員の共有名義にする方法があり、税務上の扱いも異なります。司法書士・税理士にご確認ください。

空室が多い古い物件でも売れますか？

売れる可能性は十分あります。札幌圏の収益物件は投資家の需要があり、築古・空室ありの物件も、価格が妥当であれば買い手がつきます。当社では 買取 にも対応しているため、早期の現金化が必要な場合もご相談いただけます。

相続不動産のご相談は札幌のmoco estateへ

株式会社moco estateは、 札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理 を行っています。相続した物件について、「売る・持つ・分ける」の判断材料をご提供します。

• 宅建免許番号： 北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／ CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問） ／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア：札幌市および札幌市近郊


• 売却査定は 無料 （相続手続きの途中でもご相談いただけます）


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

必要に応じて、司法書士・税理士などの専門家もご紹介します。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

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参考・出典

• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※相続の手続きは個別事情により異なります。具体的な判断は弁護士・司法書士・税理士にご確認ください。