不動産投資の法人化とは、会社を設立して、その会社名義で収益物件を持つ形のことです。判断の目安になるのは税率で、個人の所得税は課税所得が増えるほど上がり最高45％、中小法人の法人税率は年800万円超の部分で23.2％です。課税所得が大きいほど法人が有利になりやすい構図です。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の売買・管理を手がける「株式会社moco
estate」が、判断の基準を整理します。

※本記事は一般的な情報の整理です。当社は税務の専門家ではありません。実際の判断は必ず税理士にご相談ください。

不動産投資の法人化とは？

個人ではなく、設立した会社の名義で物件を持ち、家賃収入を会社の売上として受け取る形です。

主なパターンは2つあります。

• これから買う物件を法人名義で購入する：新規の取得を法人で行う方法です。移転コストがかからないため、実行しやすい形です。


• すでに個人で持つ物件を法人に移す：法人への売買という形になり、登録免許税・不動産取得税などの費用が発生します。譲渡所得税がかかる場合もあります。

これから規模を拡大する予定があるなら、最初から法人で買うほうが費用面の負担は小さくなります。

なぜ法人化を検討するのですか？

いちばんの理由は、税率の構造の違いです。個人と法人では、所得に対する税率のかかり方が異なります。



個人の所得税は、課税所得が増えるほど税率が上がる超過累進課税です。

課税される所得金額	所得税率
195万円以下	5％
330万円以下	10％
695万円以下	20％
900万円以下	23％
1,800万円以下	33％
4,000万円以下	40％
4,000万円超	45％

（出典：国税庁「No.2260
所得税の税率」。このほか住民税が約10％、復興特別所得税がかかります）

一方、中小法人（資本金1億円以下）の法人税率は、年800万円以下の部分が15％、800万円超の部分が23.2％です（出典：国税庁）。住民税・事業税を含めた実効税率でみると、おおむね20％台後半から30％台前半が目安とされています。

つまり、個人の課税所得が大きくなるほど、法人のほうが税率で有利になりやすいという関係です。

法人化のメリットは？

税率のほかにも、経費と承継の面で違いがあります。

• 所得を分散できる：家族を役員にして役員報酬を支払えば、所得を複数人に分けられます。一人に集中させるより、全体の税負担を抑えられる場合があります。


• 経費にできる範囲が広い：役員報酬、退職金、生命保険料など、個人では経費にしにくいものを計上できる場合があります。


• 赤字の繰越期間が長い：個人の繰越は3年、法人は最大10年です。


• 資産の承継がしやすい：不動産そのものを分けるのは難しいですが、会社の株式であれば分けやすくなります。


• 融資で有利になる場合がある：事業として決算書を積み上げることで、規模拡大の際に評価されることがあります。

法人化のデメリットは？

費用と手間が確実に増えます。メリットだけを見て判断しないでください。

• 設立費用がかかる：株式会社で20万円台、合同会社で10万円前後が一般的な目安です。


• 赤字でも税金がかかる：法人住民税の均等割として、年7万円程度の負担が生じます。


• 決算・申告の手間と費用：法人の申告は個人より複雑で、税理士への報酬が発生するのが一般的です。


• 社会保険への加入義務：役員報酬を出す場合、社会保険料の負担が発生します。


• お金を自由に使えない：会社のお金は個人のものではありません。個人が使うには役員報酬などの形をとる必要があります。

規模が小さいうちは、これらの固定費がメリットを上回ることがあります。

たとえば、年間の節税効果が20万円でも、税理士報酬と均等割で30万円かかれば、差し引きではマイナスです。設立を検討する際は、節税額と維持費を必ず並べて比べてください。

法人化を検討する目安はありますか？

課税所得が900万円を超えるあたりが、ひとつの分岐点とされています。個人の税率（所得税33％＋住民税約10％）が、法人の実効税率を上回りやすくなる水準だからです。

ただし、これはあくまで一般的な目安です。実際の判断には、次の要素が関わります。

• 給与など、不動産以外の所得がいくらあるか


• 物件をこれから増やす予定があるか


• 家族に役員報酬を出せる状況か


• 相続・承継を見据えているか


• 売却の予定と、その時期

同じ課税所得でも、これらの条件で結論は変わります。必ず税理士に、ご自身の数字で試算してもらってください。

なお、法人で不動産を持つ場合、資産全体の設計や承継まで視野に入れた「資産管理会社」という形をとることもあります。

▶関連記事：『資産管理会社で収益不動産を持つには？』

法人での物件購入で気をつけることは？

融資の受け方が個人と異なる点に注意してください。

設立したばかりの法人には決算の実績がありません。そのため、金融機関は代表者個人の属性や資産背景を見て判断することが一般的です。代表者が連帯保証人になるケースも多くあります。

また、購入する物件の収益力がより厳しく見られる傾向があります。事業としての採算性を、収支計画で示す必要があります。

当社では、投資指標に基づいた収支シミュレーションを作成しています。金融機関への相談の際に、判断材料としてご活用いただけます。

▶関連記事：『札幌の不動産投資会社の選び方』

よくある質問（FAQ）

会社員でも法人を作って不動産投資できますか？

制度上は可能です。ただし、勤務先の就業規則で副業や役員就任が制限されている場合があります。事前に確認してください。税務上の取扱いも状況で変わるため、税理士へのご相談をおすすめします。

すでに個人で持っている物件を法人に移すべきですか？

移転には登録免許税・不動産取得税などの費用がかかり、譲渡所得税が生じることもあります。費用と将来の節税額を比較して判断する必要があるため、税理士の試算が不可欠です。一般には、これから買う物件から法人にする方が実行しやすいとされています。

法人化すると売却時の税金はどうなりますか？

個人の場合、売却益には所有期間に応じた税率（5年超で20.315％など）が適用されます。法人の場合は、売却益も他の所得と合算して法人税の対象になります。売却の予定がある場合は、この違いも含めて検討してください。

札幌の物件でも法人で買えますか？

買えます。当社は日本全国・海外の投資家の方に対応しており、法人名義でのご購入にも対応しています。法人設立の手続き自体は税理士・司法書士の領域になりますが、物件選びと収支計画の面からサポートいたします。

札幌の収益不動産のご相談はmoco estateへ

株式会社moco
estateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・一棟マンションの企画開発・管理・コンサルティングを行っています。米国の不動産投資・管理資格CPM®・CCIMの有資格者が、投資指標に基づいたご提案を行います（※要確認：保有者名義・正式表記をご確認ください）。

• 対応物件エリア：札幌市・近郊


• お客様：日本全国・海外の投資家の方に対応（法人名義も可）


• 購入相談・売却査定は無料


• 営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）

物件選びと収支の面からご相談を承ります。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

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参考・出典（税率の根拠）

• 国税庁「No.2260 所得税の税率」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm


• 相続税理士ナビ「法人税率は何%？法人種類別・所得別の税率一覧表と実効税率」（中小法人800万円以下15％・超23.2％） https://zeirishi.souzoku-pro.info/851/

※税制は2026年8月時点で確認できる公開情報に基づきます。税制は改正されることがあり、個別の判断は必ず税理士にご確認ください。