不動産の減価償却の計算方法｜中古物件の耐用年数の出し方【札幌市・近郊対応】
不動産の減価償却では、建物だけが対象で、土地は対象外です。中古物件の場合、法定耐用年数をそのまま使うのではなく、築年数に応じて短い年数を計算します。木造で築22年を超えていれば4年、というのはこの計算によるものです。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、計算の手順を解説します。
▶︎関連記事：不動産投資の出口戦略とは？3つの選択肢と考え方をわかりやすく解説【札幌市・近郊対応】
※本記事は一般的な情報の整理です。当社は税務の専門家ではありません。実際の計算は税理士または所轄税務署にご確認ください。
建物の購入費用を、一度に経費にせず、使用できる年数に分けて計上する仕組みです。
建物は買った年だけ使うものではなく、何十年にもわたって家賃を生み続けます。そのため、購入費用も年数に分けて経費にする、という考え方です。
不動産投資における減価償却の特徴は、実際にお金が出ていかないのに経費になる点にあります。手元の現金を減らさずに所得を圧縮できるため、保有中の税負担を抑える効果があります。
ただし、永久には続きません。償却が終われば経費は消え、税負担が増えます。この構造を理解しておくことが、長期の資金計画につながります。
建物と設備です。土地は対象外です。
土地は時間が経っても価値が目減りしない（とみなされる）ため、償却できません。そのため、売買契約書で土地と建物の価格がどう按分されているかが重要になります。
同じ価格の物件でも、土地の割合が大きいほど減価償却費は小さくなります。利回りだけでなく、この内訳も確認してください。
建物の構造によって決まっています。
（出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）
これは新築で取得した場合の年数です。中古物件を買った場合は、次の計算で年数を短くできます。
築年数によって、2つの計算式を使い分けます。
法定耐用年数 × 20％
例：木造（22年）で築25年の物件 → 22年 × 20％ ＝ 4.4年 → 4年
（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20％
例：木造（22年）で築10年の物件 →（22年 − 10年）＋ 10年 × 20％ ＝ 12年 ＋ 2年 ＝ 14年
いずれも1年未満の端数は切り捨て、計算結果が2年未満になる場合は2年とします。
築古の木造アパートが「4年償却」と言われるのは、①の計算によるものです。4年間で建物価格を償却できるため、年あたりの経費は大きくなります。
建物価格 ÷ 耐用年数（定額法）で計算します。
1998年4月以降に取得した建物は、定額法のみとされています。毎年同じ額を計上する方法です。
4年間は毎年500万円を経費にできますが、5年目からはゼロになります。経費が一気に消えるため、帳簿上の利益が増えて税負担も増えます。
この「償却が終わった後」をどう乗り切るかが、保有計画の要になります。
経費が減り、税金が増えます。ローン返済は続くため、手元の現金が圧迫されやすくなります。
ローン元金の返済額が減価償却費を上回った状態を「デッドクロス」と呼びます。購入時点でおおよその時期を計算できるため、あらかじめ備えられます。
▶︎関連記事：不動産投資のデッドクロスとは？起きる仕組みと対処法をわかりやすく解説【札幌市・近郊対応】
対応の選択肢は主に4つです。
します。売却益の計算で、取得費から減価償却費の累計を差し引くためです。
取得費が小さくなるぶん、譲渡所得（売却益）は大きくなります。「買値より安く売ったのに税金がかかった」というのは、この仕組みによるものです。
保有中に経費として使った分が、売却時に戻ってくる、とイメージすると分かりやすくなります。
このため、「償却で節税できた額」と「売却時に増える税額」を並べて見ることが大切です。所有期間が5年を超えていれば譲渡所得の税率は20.315％になるため、保有中の所得税率が高い方ほど、差額の面で有利になりやすい構造です。実際の有利・不利は個別の条件によりますので、税理士にご確認ください。
売買契約書に内訳が記載されていればそれに従います。記載がない場合は、固定資産税評価額の比率で按分する方法などが使われます。按分の方法によって償却費が変わるため、税理士にご確認ください。
償却期間が短いぶん、年あたりの経費は大きくなります。ただし、経費にできる期間も短く、売却時には取得費が小さくなります。長い目で見れば、課税のタイミングをずらす効果と捉えるのが実態に近い理解です。
給排水設備や電気設備などを建物と区分できれば、建物より短い年数で償却できます。ただし、取得時に金額を区分できることが前提です。可能かどうかは資料をもとに税理士に確認してください。
考え方は全国共通です。ただし札幌では木造の一棟アパートが多く流通しており、築年数の進んだ物件では償却期間が4年と短くなります。購入前に償却年数とローン期間のバランスを必ず確認してください。
株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。物件のご提案では、購入時の利回りだけでなく、保有期間全体の収支の見通しをあわせてご説明しています。
「この物件は何年償却になるか」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールフォームからどうぞ。
※税務の取扱いは個別事情により異なります。具体的な計算は税理士または所轄税務署にご確認ください。
▶︎関連記事：不動産投資の出口戦略とは？3つの選択肢と考え方をわかりやすく解説【札幌市・近郊対応】
※本記事は一般的な情報の整理です。当社は税務の専門家ではありません。実際の計算は税理士または所轄税務署にご確認ください。
減価償却とは何ですか？
建物の購入費用を、一度に経費にせず、使用できる年数に分けて計上する仕組みです。
建物は買った年だけ使うものではなく、何十年にもわたって家賃を生み続けます。そのため、購入費用も年数に分けて経費にする、という考え方です。
不動産投資における減価償却の特徴は、実際にお金が出ていかないのに経費になる点にあります。手元の現金を減らさずに所得を圧縮できるため、保有中の税負担を抑える効果があります。
ただし、永久には続きません。償却が終われば経費は消え、税負担が増えます。この構造を理解しておくことが、長期の資金計画につながります。
何が減価償却の対象になりますか？
建物と設備です。土地は対象外です。
土地は時間が経っても価値が目減りしない（とみなされる）ため、償却できません。そのため、売買契約書で土地と建物の価格がどう按分されているかが重要になります。
| 区分 | 減価償却 | 備考 |
|---|---|---|
| 土地 | 対象外 | 年数が経っても償却しない |
| 建物 | 対象 | 構造ごとに法定耐用年数が決まっている |
| 建物附属設備 | 対象 | 給排水・電気・空調設備など。建物より短い年数 |
同じ価格の物件でも、土地の割合が大きいほど減価償却費は小さくなります。利回りだけでなく、この内訳も確認してください。
法定耐用年数は何年ですか？
建物の構造によって決まっています。
| 構造 | 法定耐用年数（住宅用） |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下） | 19年 |
| 重量鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
（出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）
これは新築で取得した場合の年数です。中古物件を買った場合は、次の計算で年数を短くできます。
中古物件の耐用年数はどう計算しますか？
築年数によって、2つの計算式を使い分けます。
① 法定耐用年数をすべて過ぎている場合
法定耐用年数 × 20％
例：木造（22年）で築25年の物件 → 22年 × 20％ ＝ 4.4年 → 4年
② 法定耐用年数の一部を過ぎている場合
（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20％
例：木造（22年）で築10年の物件 →（22年 − 10年）＋ 10年 × 20％ ＝ 12年 ＋ 2年 ＝ 14年
いずれも1年未満の端数は切り捨て、計算結果が2年未満になる場合は2年とします。
築古の木造アパートが「4年償却」と言われるのは、①の計算によるものです。4年間で建物価格を償却できるため、年あたりの経費は大きくなります。
1年あたりの償却費はいくらですか？
建物価格 ÷ 耐用年数（定額法）で計算します。
1998年4月以降に取得した建物は、定額法のみとされています。毎年同じ額を計上する方法です。
計算例
- 建物価格：2,000万円
- 構造：木造、築25年 → 耐用年数4年
- 年間の減価償却費：2,000万円 ÷ 4年 ＝ 500万円
4年間は毎年500万円を経費にできますが、5年目からはゼロになります。経費が一気に消えるため、帳簿上の利益が増えて税負担も増えます。
この「償却が終わった後」をどう乗り切るかが、保有計画の要になります。
償却が終わるとどうなりますか？
経費が減り、税金が増えます。ローン返済は続くため、手元の現金が圧迫されやすくなります。
ローン元金の返済額が減価償却費を上回った状態を「デッドクロス」と呼びます。購入時点でおおよその時期を計算できるため、あらかじめ備えられます。
▶︎関連記事：不動産投資のデッドクロスとは？起きる仕組みと対処法をわかりやすく解説【札幌市・近郊対応】
対応の選択肢は主に4つです。
- 繰上返済で元金を減らす
- 手元資金を厚くして乗り切る
- 新たな物件を購入して償却費を確保する
- 償却が終わる前に売却する
売却時にも影響しますか？
します。売却益の計算で、取得費から減価償却費の累計を差し引くためです。
- 購入時の建物価格：2,000万円
- 保有中に計上した減価償却費の累計：1,500万円
- → 売却時の建物の取得費：500万円
取得費が小さくなるぶん、譲渡所得（売却益）は大きくなります。「買値より安く売ったのに税金がかかった」というのは、この仕組みによるものです。
保有中に経費として使った分が、売却時に戻ってくる、とイメージすると分かりやすくなります。
このため、「償却で節税できた額」と「売却時に増える税額」を並べて見ることが大切です。所有期間が5年を超えていれば譲渡所得の税率は20.315％になるため、保有中の所得税率が高い方ほど、差額の面で有利になりやすい構造です。実際の有利・不利は個別の条件によりますので、税理士にご確認ください。
よくある質問（FAQ）
土地と建物の価格はどう分けますか？
売買契約書に内訳が記載されていればそれに従います。記載がない場合は、固定資産税評価額の比率で按分する方法などが使われます。按分の方法によって償却費が変わるため、税理士にご確認ください。
築古物件を買うと節税になりますか？
償却期間が短いぶん、年あたりの経費は大きくなります。ただし、経費にできる期間も短く、売却時には取得費が小さくなります。長い目で見れば、課税のタイミングをずらす効果と捉えるのが実態に近い理解です。
建物附属設備は分けたほうがいいですか？
給排水設備や電気設備などを建物と区分できれば、建物より短い年数で償却できます。ただし、取得時に金額を区分できることが前提です。可能かどうかは資料をもとに税理士に確認してください。
札幌の物件で特に気をつけることはありますか？
考え方は全国共通です。ただし札幌では木造の一棟アパートが多く流通しており、築年数の進んだ物件では償却期間が4年と短くなります。購入前に償却年数とローン期間のバランスを必ず確認してください。
収支計画のご相談は札幌のmoco estateへ
株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。物件のご提案では、購入時の利回りだけでなく、保有期間全体の収支の見通しをあわせてご説明しています。
- 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号
- 代表：堀麻美（宅地建物取引士／CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問）／IREM JAPAN 北海道支部）
- 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）
- 対応エリア：札幌市および札幌市近郊
- 購入相談・売却査定は無料
- 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可
- 女性スタッフも在籍しています
「この物件は何年償却になるか」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールフォームからどうぞ。
参考・出典
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」 https://www.keisan.nta.go.jp/r4yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensuhyo.html
- 国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
- 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/
※税務の取扱いは個別事情により異なります。具体的な計算は税理士または所轄税務署にご確認ください。
