不動産投資のデッドクロスとは？起きる仕組みと対処法をわかりやすく解説【札幌市・近郊対応】
デッドクロスとは、ローン元金の返済額が減価償却費を上回り、帳簿は黒字なのに手元の現金が減っていく状態のことです。原因は、減価償却が「出ていかないのに経費になるお金」、ローン元金が「出ていくのに経費にならないお金」だからです。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の売買・管理を手がける「株式会社moco estate」が、仕組みと対処法を解説します。
減価償却費よりも、ローン元金の返済額が大きくなった状態を指します。この状態になると、税金の計算上は利益が出ているのに、実際の手取りは苦しくなります。
理解の鍵は、次の2つのお金の性質です。
つまり、減価償却費が大きいうちは「経費が多い＝税金が少ない」状態です。ところが減価償却が終わると経費が一気に減り、帳簿上の利益が増えて税金も増える。それなのにローンの返済は続きます。ここで手元の現金が圧迫されます。
2つの線が、時間とともに逆方向に動くからです。
この2つが交差する時点が、デッドクロスです。
もうひとつ、税務上の注意点があります。減価償却の対象になるのは建物と設備だけで、土地は対象外です。同じ価格の物件でも、土地の割合が大きいほど減価償却費は小さくなります。売買契約書で土地と建物の価格がどう按分されているかは、必ず確認してください。
特に注意したいのが中古物件です。築22年を超えた木造物件は、償却期間が4年で計算されます。4年間は大きな経費を計上できますが、5年目から一気に経費が消えます。
購入時点で、おおよその時期は計算できます。必要なのは次の情報です。
たとえば、償却期間が10年で、ローンが25年の物件なら、11年目には減価償却がゼロになります。その時点でローン返済は残り14年分続きます。つまり11年目がデッドクロスの目安です。
大切なのは、「いつ来るか分からない」ものではなく、「買う前から分かる」ものだということです。想定しておけば、備えられます。
中古物件の償却年数の求め方も押さえておきましょう。法定耐用年数を過ぎた建物は「法定耐用年数×20％」、まだ過ぎていない建物は「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20％」で計算します（いずれも端数切捨て、最短2年）。木造で築22年超なら4年、というのはこの計算によるものです。
購入前にできることと、購入後にできることがあります。
購入前の対策
購入後の対策
※税務上の処理は個別事情で異なります。具体的な判断は税理士にご確認ください。
どの対策を選ぶにせよ、手元資金を厚く持っておくことが最大の備えです。税負担が増える時期と修繕の時期が重なっても、現金があれば乗り切れます。
デッドクロスは、出口を考えるひとつのきっかけになります。
減価償却が終わる時期は、多くの場合、大規模修繕の時期とも重なります。「税負担が増える」「修繕費がかかる」が同時に来るため、このタイミングで売却を検討するオーナー様は少なくありません。
一方で、ローンを完済すれば元金返済がなくなり、手取りは大きく改善します。持ちこたえるか、手前で売るか。どちらが有利かは、物件の収益力・残債・市場価値の3つを並べて比較する必要があります。
当社では、査定額と収支の両面から比較材料をご提供しています。
判断に使う数字は3つです。今売った場合の手取り額（査定額からローン残債と諸費用を引いた金額）、持ち続けた場合の年間の手取り、そして今後必要になる修繕費の見込み。この3つを並べれば、感覚ではなく数字で判断できます。
▶ 関連記事：『不動産投資の出口戦略とは？3つの選択肢と考え方』
ローンを使って物件を買った場合、多くのケースで起こり得ます。ただし、自己資金の割合が大きい場合や、償却期間とローン期間のバランスが取れている場合は、影響が小さく済みます。
税金は帳簿上の利益に対してかかります。減価償却という経費が消えると利益が大きく見えるため、税額も増えます。しかし実際の手元には、ローン元金の返済で現金が出ていきます。この差が「黒字倒産」と呼ばれる状態につながることがあります。
そうとは限りません。中古は利回りが高く、購入価格も抑えられます。償却期間が短いことを理解したうえで、資金計画を立てれば問題ありません。むしろ、知らずに買うことがリスクです。
考え方は全国共通です。ただし、札幌の物件は木造の一棟アパートが多く流通しており、築年数の進んだ物件では償却期間が短くなります。購入前に償却年数とローン期間を必ず確認してください。
株式会社moco estateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・一棟マンションの企画開発・管理・コンサルティングを行っています。物件のご提案では、購入時の利回りだけでなく、保有期間全体の収支の見通しをあわせてご説明しています。
「保有中の物件がこの先どうなるか知りたい」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。
※税務の取扱いは個別事情により異なります。具体的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。
デッドクロスとは何ですか？
減価償却費よりも、ローン元金の返済額が大きくなった状態を指します。この状態になると、税金の計算上は利益が出ているのに、実際の手取りは苦しくなります。
理解の鍵は、次の2つのお金の性質です。
- 減価償却費：建物の価値の目減りを毎年経費として計上します。実際にお金は出ていかないのに、経費になります。
- ローンの元金返済：実際にお金は出ていきますが、経費にはなりません。（利息部分は経費になります）
つまり、減価償却費が大きいうちは「経費が多い＝税金が少ない」状態です。ところが減価償却が終わると経費が一気に減り、帳簿上の利益が増えて税金も増える。それなのにローンの返済は続きます。ここで手元の現金が圧迫されます。
なぜデッドクロスが起きるのですか？
2つの線が、時間とともに逆方向に動くからです。
- 減価償却費は、いずれゼロになる：法定耐用年数（木造22年・RC造47年）が終われば、計上できなくなります。中古物件はさらに短い年数で計算されるため、償却が早く終わります。
- ローン元金の返済額は、年々増える：元利均等返済の場合、返済額のうち利息の割合が減り、元金の割合が増えていきます。経費になる利息が減るということです。
この2つが交差する時点が、デッドクロスです。
もうひとつ、税務上の注意点があります。減価償却の対象になるのは建物と設備だけで、土地は対象外です。同じ価格の物件でも、土地の割合が大きいほど減価償却費は小さくなります。売買契約書で土地と建物の価格がどう按分されているかは、必ず確認してください。
特に注意したいのが中古物件です。築22年を超えた木造物件は、償却期間が4年で計算されます。4年間は大きな経費を計上できますが、5年目から一気に経費が消えます。
デッドクロスはいつ起きる？
購入時点で、おおよその時期は計算できます。必要なのは次の情報です。
- 建物価格と、構造ごとの償却年数
- ローンの借入額・金利・返済期間
たとえば、償却期間が10年で、ローンが25年の物件なら、11年目には減価償却がゼロになります。その時点でローン返済は残り14年分続きます。つまり11年目がデッドクロスの目安です。
大切なのは、「いつ来るか分からない」ものではなく、「買う前から分かる」ものだということです。想定しておけば、備えられます。
中古物件の償却年数の求め方も押さえておきましょう。法定耐用年数を過ぎた建物は「法定耐用年数×20％」、まだ過ぎていない建物は「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20％」で計算します（いずれも端数切捨て、最短2年）。木造で築22年超なら4年、というのはこの計算によるものです。
デッドクロスへの対処法は？
購入前にできることと、購入後にできることがあります。
購入前の対策
- 自己資金を厚くして借入を減らす：元金返済額そのものが小さくなります。
- 返済期間を長く取る：年間の元金返済額を抑えられます。RC造など耐用年数の長い構造は、期間を取りやすくなります。
- 元金均等返済を選ぶ：返済当初の負担は大きくなりますが、元金返済額が一定のため、後半の負担増を避けられます。
- 築年数の浅い物件を選ぶ：償却期間を長く確保できます。
購入後の対策
- 繰上返済で元金を減らす：利息負担も減ります。ただし手元資金は減るため、バランスが必要です。
- 修繕を計画的に行う：大規模修繕の費用を経費や資本的支出として適切に処理することで、税負担を平準化できる場合があります。
- 物件を追加購入する：新しい物件の減価償却費で、全体の経費を確保する方法です。ただし借入も増えるため、慎重な判断が必要です。
- デッドクロス前に売却する：手元資金が苦しくなる前に出口を取る選択です。
※税務上の処理は個別事情で異なります。具体的な判断は税理士にご確認ください。
どの対策を選ぶにせよ、手元資金を厚く持っておくことが最大の備えです。税負担が増える時期と修繕の時期が重なっても、現金があれば乗り切れます。
売却という選択肢をどう考える？
デッドクロスは、出口を考えるひとつのきっかけになります。
減価償却が終わる時期は、多くの場合、大規模修繕の時期とも重なります。「税負担が増える」「修繕費がかかる」が同時に来るため、このタイミングで売却を検討するオーナー様は少なくありません。
一方で、ローンを完済すれば元金返済がなくなり、手取りは大きく改善します。持ちこたえるか、手前で売るか。どちらが有利かは、物件の収益力・残債・市場価値の3つを並べて比較する必要があります。
当社では、査定額と収支の両面から比較材料をご提供しています。
判断に使う数字は3つです。今売った場合の手取り額（査定額からローン残債と諸費用を引いた金額）、持ち続けた場合の年間の手取り、そして今後必要になる修繕費の見込み。この3つを並べれば、感覚ではなく数字で判断できます。
▶ 関連記事：『不動産投資の出口戦略とは？3つの選択肢と考え方』
よくある質問（FAQ）
デッドクロスは必ず起きるのですか？
ローンを使って物件を買った場合、多くのケースで起こり得ます。ただし、自己資金の割合が大きい場合や、償却期間とローン期間のバランスが取れている場合は、影響が小さく済みます。
帳簿が黒字なのに現金が足りないとはどういう状態ですか？
税金は帳簿上の利益に対してかかります。減価償却という経費が消えると利益が大きく見えるため、税額も増えます。しかし実際の手元には、ローン元金の返済で現金が出ていきます。この差が「黒字倒産」と呼ばれる状態につながることがあります。
中古物件は避けたほうがいいですか？
そうとは限りません。中古は利回りが高く、購入価格も抑えられます。償却期間が短いことを理解したうえで、資金計画を立てれば問題ありません。むしろ、知らずに買うことがリスクです。
札幌の物件で特に気をつけることはありますか？
考え方は全国共通です。ただし、札幌の物件は木造の一棟アパートが多く流通しており、築年数の進んだ物件では償却期間が短くなります。購入前に償却年数とローン期間を必ず確認してください。
収支計画のご相談は札幌のmoco estateへ
株式会社moco estateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・一棟マンションの企画開発・管理・コンサルティングを行っています。物件のご提案では、購入時の利回りだけでなく、保有期間全体の収支の見通しをあわせてご説明しています。
- 対応物件エリア：札幌市・近郊
- お客様：日本全国・海外の投資家の方に対応
- 購入相談・売却査定は無料
- 営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）
- 女性スタッフも在籍しています
「保有中の物件がこの先どうなるか知りたい」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。
参考・出典
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（木造22年・RC造47年） https://www.keisan.nta.go.jp/r4yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensuhyo.html
※税務の取扱いは個別事情により異なります。具体的な判断は税理士または所轄税務署にご確認ください。
