賃貸管理の契約には、会社が一括で借り上げる「サブリース」と、業務だけを委託する「一般管理（集金代行）」の2種類があります。サブリースは空室でも一定額が入る一方、家賃は法律上、減額を請求されることがあります。「家賃保証だから安心」と考えていると、後で想定が狂います。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の管理を手がける「株式会社moco
estate」が、2つの違いと注意点を整理します。

サブリースと一般管理は何が違う？

契約の形そのものが違います。サブリースは会社があなたから物件を「借りる」契約、一般管理は業務を「請け負う」契約です。

項目	サブリース	一般管理（集金代行）
入居者との契約相手	管理会社	オーナー本人
空室のときの収入	契約した保証額が入る	入らない
オーナーの手取り	家賃の80〜90％程度	家賃の95〜97％程度（管理料3〜5％を差し引き）
家賃の決定権	管理会社	オーナー
オーナーからの解約	難しい場合がある	比較的しやすい

※手取りの割合は一般的な目安です。契約内容により異なります。

違いを一言でいえば、「収入の安定と引き換えに、手取りと決定権を手放すかどうか」です。どちらが良い悪いではなく、性格が異なります。

サブリースの仕組みとメリットは？

管理会社が物件を一括で借り上げ、入居者に転貸するしくみです。オーナーは、入居状況にかかわらず契約した保証賃料を受け取ります。

メリットは次の3点です。

• 収入が読みやすい：空室や滞納があっても、契約した額が入ります。返済計画が立てやすくなります。


• 実務の負担が小さい：入居者との契約も対応も、すべて管理会社が行います。


• 融資で評価されることがある：収入が安定する前提のため、金融機関の見方が有利になる場合があります。

遠方にお住まいで手間をかけたくない方や、返済計画を確実に立てたい方には、合理的な選択肢になり得ます。

なお、サブリースは新築物件や、建築時にセットで提案されるケースが多く見られます。物件の建築や購入と同時に契約を勧められた場合は、契約条件を単独で検討する時間を必ず取ってください。

サブリースで注意すべき点は？

最大の注意点は、家賃が下がる可能性があることです。契約書に「賃料固定」と書かれていても、借地借家法にもとづき、サブリース会社は家賃の減額を請求できるとされています。

2021年6月に全面施行された賃貸住宅管理業法（いわゆるサブリース新法）では、こうしたトラブルを防ぐために次の規制が設けられました（出典：国土交通省）。

• 誇大広告の禁止：「◯年家賃保証」とだけ表示することは認められません。家賃が見直される可能性や、減額され得ることを併記する必要があります。


• 不当な勧誘の禁止：不利益な事実を告げない勧誘は禁止されています。


• 契約前の重要事項説明の義務：家賃の変動条件、契約期間、解約条件、修繕費の負担区分などを、書面を交付して説明する義務があります。


• 契約時の書面交付の義務：契約内容を記載した書面を、速やかにオーナーへ交付する必要があります。

減額を請求する際にも、事前に書面で金額と根拠を説明することが求められます。説明のないまま一方的に減額された振込がされた場合は、契約書と説明書面を確認し、専門家に相談してください。

このほか、次の点も契約前に確認しておきましょう。

• 免責期間：契約開始から数か月間は保証賃料が支払われない条件が付くことがあります。


• オーナーからの解約：借地借家法上、貸主からの解約には正当な事由が必要とされるため、簡単には解約できない場合があります。


• 原状回復・修繕の負担区分：どちらが負担するかを書面で確認します。


• 管理会社の倒産リスク：入居者からの家賃は管理会社が受け取っているため、経営状態も確認材料になります。

一般管理（集金代行）はどんな人に向く？

手取りを重視し、経営の主導権を持ちたい方に向いています。管理料は家賃の3〜5％程度が一般的で、サブリースより手元に残る額は大きくなります。

一方で、空室や滞納の影響は直接受けます。空室リスクを自分で負う代わりに、収益性を取る形です。入居が安定している立地の物件なら、こちらのほうが総額で有利になるケースが多くあります。

当社では、物件の立地と入居状況を見たうえで、どちらの形が合うかをご提案しています。「サブリースありき」でお勧めすることはありません。

比較の考え方は単純です。サブリースの保証賃料と、一般管理で想定される「家賃収入×想定入居率−管理料」を並べてみる。空室リスクを金額に置き換えて、どちらが有利かを見ます。入居が安定している物件ほど、一般管理の方が総額で上回りやすくなります。

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契約前に必ず確認したいこと

書面で、次の項目をひとつずつ確認してください。口頭の説明だけで判断しないことが大切です。

1. 保証賃料の額と、見直しの時期・条件


2. 免責期間の有無と長さ


3. 契約期間と、双方からの解約条件


4. 修繕費・原状回復費の負担区分


5. 管理会社が国土交通省に登録しているか（200戸以上を管理する会社には登録義務があります）

判断に迷ったら、契約前に第三者の意見を聞くこと。これが最も確実なトラブル回避策です。

契約を急かされた場合は、いったん持ち帰ってください。サブリース新法では、契約前の重要事項説明から契約締結までに、オーナーが検討する時間を確保することが望ましいとされています。その場で判断を求める業者には注意が必要です。

よくある質問（FAQ）

サブリースなら本当に空室でも収入がありますか？

契約している保証賃料は支払われます。ただし、その金額が契約期間中ずっと同じとは限りません。定期的な見直しがあり、法律上も減額を請求できるとされています。「金額が変わり得る前提の安定収入」と理解してください。

「30年家賃保証」という広告を見ましたが、本当ですか？

契約期間が30年であっても、その間の家賃額が固定されるという意味ではありません。サブリース新法では、減額の可能性を併記せずに「◯年家賃保証」とだけ表示することは誇大広告にあたるおそれがあるとされています。必ず契約書で条件をご確認ください。

サブリースから一般管理に変更できますか？

契約内容によります。オーナー側からの解約には制約がある場合が多いため、まず契約書の解約条項を確認してください。当社でも、現在の契約内容を拝見したうえで、切り替えの可否をご相談いただけます。

札幌ではどちらが選ばれていますか？

物件と立地によります。入居需要が安定している地下鉄沿線などでは、手取りの大きい一般管理が選ばれやすい傾向があります。まずはご自身の物件の入居状況を確認するところから始めましょう。

管理契約のご相談は札幌のmoco estateへ

株式会社moco
estateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・管理・コンサルティングを行っています。管理の形は物件ごとに最適解が異なるという考えのもと、収支を比較したうえでご提案しています。

• 対応物件エリア：札幌市・近郊


• お客様：日本全国・海外のオーナー様に対応


• 管理のご相談は無料


• 営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）


• 女性スタッフも在籍しています

「いまのサブリース契約が妥当か見てほしい」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。

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参考・出典（法制度の根拠）

• 国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト・よくある質問」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/faq.html


• LIFULL HOME’SBusiness「サブリース新法の規制内容と不動産会社の実務対応」https://biz.homes.jp/column/management-00078

※制度・運用は2026年8月時点で確認できる公開情報に基づきます。個別の契約については、契約書の内容と専門家の助言をご確認ください。