家賃滞納への対応は、督促の段階を踏んで進めることが原則です。感情的な対応や、鍵の交換・荷物の撤去といった自力での実力行使は、法律上認められません。もっとも確実な対策は、入居審査の段階で家賃保証会社を利用しておくことです。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、実務の進め方を整理します。

※本記事は一般的な情報の整理です。法的手続きが必要な場面では、弁護士にご相談ください。

滞納が起きたら、まず何をする？

事実確認と、早めの連絡です。

滞納の初期対応で大切なのは、次の2点です。

• 入金の確認：振込人名義の違いや、入金日のずれではないかを確認します


• 早めに連絡する：数日遅れの段階で連絡すれば、多くは行き違いや失念です

「そのうち入るだろう」と放置するのが、いちばん良くない対応です。 滞納は時間が経つほど金額が膨らみ、回収も難しくなります。

家賃保証会社を利用している場合は、 保証会社へ速やかに通知 してください。通知の期限が契約で定められていることが多く、遅れると保証が受けられない場合があります。

督促はどう進める？

段階を踏んで、記録を残しながら進めます。

段階	目安の時期	対応
第1段階	数日〜1週間	電話・メールで連絡。行き違いの可能性を確認
第2段階	2週間〜1か月	書面で督促。支払期日と金額を明記
第3段階	1〜2か月	連帯保証人へ連絡。内容証明郵便での督促を検討
第4段階	3か月程度	契約解除の検討。弁護士へ相談

記録を残すことが重要です。 いつ、どんな方法で、何を伝えたか。後に法的手続きへ進む場合、この記録が必要になります。

なお、 契約解除が認められるには、信頼関係が破壊されたと判断される程度の滞納が必要 とされています（最高裁昭和39年7月28日判決などで示された「信頼関係破壊の法理」）。一般には3か月程度が目安とされますが、絶対的な基準ではありません。滞納の期間だけでなく、催告への対応や過去の経緯も総合的に考慮されます。

もうひとつ重要なのが、 催告の手続き です。契約を解除するには、相当の期間を定めて支払いを求める「催告」を行うのが原則とされています（民法541条）。契約書に「1か月滞納で無催告解除できる」と書いてあっても、そのとおりに解除できるとは限りません。 催告の記録を残すため、内容証明郵便を使うのが実務上一般的です。

やってはいけない対応は？

自力での実力行使は、法律上認められません。

次のような対応は、違法と判断されるおそれがあります。

• 鍵を交換して部屋に入れなくする


• 部屋の中の荷物を勝手に運び出す


• 無断で室内に立ち入る


• 深夜・早朝に繰り返し訪問する


• 勤務先や近隣に滞納を告げる

「家賃を払っていないのだから当然」とはなりません。 賃借人の居住権は法律で保護されており、明け渡しを求めるには裁判所の手続きが必要です。

2020年の民法改正や、賃貸住宅管理業法の整備により、 オーナー側の対応にも一定のルールが求められる ようになっています。対応に迷ったら、管理会社や弁護士に相談してください。

家賃保証会社とは？

入居者が滞納した場合に、代わりに家賃を立て替える仕組みです。

近年の賃貸契約では、連帯保証人に代えて、または併用する形で利用するのが一般的になっています。

オーナー側のメリット

• 滞納が発生しても、 保証会社から家賃を受け取れる


• 督促の実務を保証会社が行う


• 連帯保証人を立てられない入居者にも対応できる

2020年4月1日施行の改正民法により、個人が連帯保証人になる場合は、極度額（保証の上限額）を書面等で定めなければ保証契約が無効になります （民法465条の2）。この改正以降、保証会社の利用がさらに一般的になりました。

なお、この規定が適用されるのは 施行日以降に締結した保証契約 です。2020年3月以前に締結した契約は、極度額の定めがなくても従前どおり有効とされています。

保証会社を使っていれば、滞納の心配はほぼなくなります。 これが最大の予防策です。

滞納を予防するには？

入居審査の段階で決まります。

• 家賃保証会社の利用を必須にする：もっとも効果的な対策です


• 入居審査を丁寧に行う：収入と家賃のバランス、勤務状況を確認します


• 家賃は収入の3分の1以内が目安：無理のある家賃設定は、滞納につながります


• 口座振替を利用する：振込忘れによる滞納を防げます


• 管理会社に任せる：入金確認と初期督促を確実に行ってもらえます

入居者を早く決めたいあまり、審査を甘くするのは危険です。 空室を1か月埋められないコストと、滞納が半年続くコストを比べれば、慎重に審査するほうが結果的に有利です。

滞納が長期化した場合、明け渡しを求める訴訟と強制執行には、時間も費用もかかります。その間の家賃は入りません。 入口で防ぐことが、結局はいちばん安上がりです。

管理を委託していればどうなる？

入金確認から督促まで、管理会社が行います。

オーナーが入居者と直接やり取りする必要はありません。 督促は精神的な負担が大きい業務 なので、これを任せられる点は委託の大きなメリットです。

当社の管理業務にも、 家賃回収 が含まれています。保証会社との連携も含めて対応しますので、遠方にお住まいのオーナー様でも安心してお任せいただけます。

よくある質問（FAQ）

滞納分は最終的に回収できますか？

家賃保証会社を利用していれば、保証の範囲内で立て替えが受けられます。利用していない場合、入居者本人や連帯保証人に請求することになりますが、資力がなければ回収は難しくなります。予防策としての保証会社の利用が重要です。

滞納している入居者がいる物件でも売却できますか？

売却は可能です。ただし、買主にとってはリスクとして評価され、価格に影響します。可能であれば売却前に整理するか、状況を正確に開示したうえで価格に反映させる形になります。

連帯保証人に請求してもいいですか？

契約上、連帯保証人がいる場合は請求できます。ただし、2020年4月1日以降に締結した個人の連帯保証契約では、極度額の定めがなければ保証契約は無効とされます。また、極度額を定めている場合、請求できるのはその金額までです。契約書の内容を確認してください。

少額訴訟という方法があると聞きました。

60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる、簡易な裁判手続きです。ただし、明け渡しを求める場合は通常の訴訟になります。手続きの選択については弁護士にご相談ください。

札幌の賃貸管理はmoco estateへ

株式会社moco estateは、 札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理を行っています。管理業務には** 家賃回収**が含まれ、滞納時の対応も当社が行います。

• 宅建免許番号： 北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／ CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問） ／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア： 札幌市および札幌市近郊


• 管理業務：家賃回収、設備点検、入居者募集、入居・更新・解約手続き、ハウスクリーニングや修繕の手配まで


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可


• 女性スタッフも在籍しています

「滞納対応に困っている」というご相談も承ります。お電話（011-795-1621）またはメールでお気軽にどうぞ。

---

参考・出典

• 法務省「民法（債権関係）の改正に関する説明資料」（個人根保証契約の極度額／民法465条の2）


• 民法541条（催告による解除）、最高裁昭和39年7月28日判決（信頼関係破壊の法理）


• 裁判所「少額訴訟」 https://www.courts.go.jp/


• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※法的手続きの判断は個別事情により異なります。具体的な対応は弁護士にご確認ください。