収益物件を「売る」か「持ち続ける」かは、売却時の手取り額・保有した場合の年間収支・今後必要な修繕費という3つの数字を並べて比べれば判断できます。感覚や思い入れで決めると、後から振り返って後悔しやすい部分です。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、比較の手順を解説します。

なぜ迷いが生まれるのですか？

判断材料がそろっていないからです。

「なんとなく手放したほうがいい気がする」「せっかく買ったのだから持ち続けたい」。どちらも自然な感覚ですが、根拠にはなりません。

必要なのは、次の3つを数字にすることです。

• 売ったらいくら手元に残るか


• 持ち続けたら、毎年いくら手元に残るか


• これから、いくら出ていくか

この3つが出そろえば、判断は驚くほど簡単になります。

① 売った場合の手取りはいくら？

査定額から、ローン残債と諸費用・税金を引いた金額が手取りです。

計算式は次のとおりです。

手取り額 ＝ 売却価格 − ローン残債 − 仲介手数料など諸費用 − 譲渡所得税

主な差し引き項目は次のとおりです。

項目	目安
ローン残債	金融機関の残高証明で確認
仲介手数料	売買価格×3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合の法定上限）
印紙税・抵当権抹消費用	数万円程度
譲渡所得税	売却益に対して。所有5年超で20.315％、5年以下で39.63％

※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します（出典：国税庁）。

まず無料査定を受けて、売却価格の見込みを把握してください。 ここが出発点です。

所有期間が5年前後の場合は、判定基準に特に注意してください。取得から丸5年を過ぎていても、売却する年の1月1日時点で5年以下なら短期扱いになり、税率が倍近く変わります。

② 持ち続けた場合の年間収支は？

家賃収入から、経費とローン返済を引いた金額が手残りです。

年間の手残り ＝ 年間家賃収入 − 年間経費 − 年間ローン返済額 − 税金

経費として見込む主な項目は次のとおりです。

• 管理委託料（家賃収入の3〜5％程度が一般的）


• 固定資産税・都市計画税


• 火災保険・地震保険料


• 共用部の電気代・水道代


• 日常の修繕費


• 入居者募集の費用


• 除排雪費、暖房設備の維持費（札幌ならでは）

注意したいのが、空室を織り込むことです。 満室想定で計算すると、実態より良く見えます。過去の入居率を使って、現実的な数字を出してください。

もうひとつ見落としやすいのが、家賃の下落です。建物が古くなれば、家賃は少しずつ下がるのが通常です。10年間ずっと同じ家賃で計算すると、実態より良い結果が出てしまいます。

③ これから必要な修繕費は？

大規模修繕の時期と金額を見積もります。 ここを無視すると、比較が成立しません。

• 外壁の塗装・補修


• 屋根・屋上の防水


• 給排水管の更新


• 暖房設備（ボイラー等）の交換

築年数が進んだ物件ほど、この金額は大きくなります。 一棟物件では、数百万円単位になることも珍しくありません。

管理会社や施工業者に見積もりを取り、 「今後10年でいくら必要か」 を概算しておきましょう。

3つの数字をどう比べる？

「10年間の合計」で比べるのが分かりやすい方法です。

	売った場合	持ち続けた場合
収入	売却の手取り額（一度きり）	年間の手残り×10年
支出	なし	今後10年の修繕費
リスク	なし（確定する）	空室増加、家賃下落、金利上昇
可能性	資金を他に回せる	ローン完済後は手残りが大きく増える

たとえば 、売却の手取りが2,000万円、年間の手残りが150万円、今後10年の修繕費が500万円なら、持ち続けた場合の10年間は「150万円×10年−500万円＝1,000万円」。これに10年後の物件価値を足して比べます。

数字を並べると、迷いの正体が見えてきます。

この比較で大切なのは、 10年後の物件価値も考慮すること です。持ち続けた場合、10年後には建物がさらに古くなり、そのときの査定額は今より下がっている可能性があります。逆に、土地の価値が高いエリアであれば、大きくは下がらないこともあります。

判断を後押しする要素は？

数字以外にも、考慮すべき点があります。

売却に傾く要素

• 所有期間が5年を超え、税率が下がっている


• 大規模修繕の時期が近い


• 満室で収益力が高く、査定額が出やすい


• 管理の手間を減らしたい


• 他に資金を使いたい用途がある

保有に傾く要素

• 入居が安定していて、空室が少ない


• ローン完済が近い（完済後は手残りが大きく増える）


• 立地が良く、将来の資産価値が見込める


• 家賃収入を年金の補完として考えている

どちらとも言えない場合は、まず査定を受けて数字を確定させてください。 売却の判断ではなく、材料集めとして査定を使うのが賢い進め方です。

「買い替え」という選択肢もあります

売るか持つかの二択ではありません。 売却資金で別の物件を買う「組み換え」も選択肢です。

• 築古の物件を売り、築浅の物件に替える


• 管理の手間がかかる物件を売り、区分マンションに替える


• 遠方の物件を売り、住まいに近いエリアの物件に替える

当社は売買と管理の両方を行っているため、 売却と購入をあわせてご相談いただけます。

買い替えには売却と購入の両方で諸費用がかかるため、その分を差し引いても組み換えるメリットがあるかを、事前に計算しておく必要があります。

よくある質問（FAQ）

査定を受けたら売らないといけませんか？

いいえ。査定は現在の市場価値を知るための材料で、売却の約束ではありません。「持ち続けるかどうか判断するために査定を受けたい」というご相談も歓迎しています。当社の査定は無料です。

ローン残債が査定額を上回る場合はどうなりますか？

売却代金だけでは完済できないため、差額を自己資金で補うか、金融機関と相談する必要があります。まずは残債と査定額の関係を把握することから始めましょう。

空室が多いのですが、今売るべきですか？

空室が多い状態では査定額も下がります。埋める余地があるなら、まず空室対策を試してから判断するほうが有利です。ただし、慢性的に埋まらない物件であれば、早めの売却も選択肢です。

遠方に住んでいて判断材料がありません。

現地の状況が分からないまま判断するのは困難です。当社では、査定額と周辺の市況をあわせてご報告しています。日本全国・海外にお住まいのオーナー様に対応しています。

売却・保有のご相談はmoco estateへ

株式会社moco estateは、札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理 を行っています。売却だけでなく 当社による買取にも対応しており、「早く現金化したい」「周囲に知られず手放したい」というご要望にもお応えできます。

• 宅建免許番号： 北海道知事 石狩（2）第8703号


• 代表：堀麻美（宅地建物取引士／ CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問） ／IREM JAPAN 北海道支部）


• 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）


• 対応エリア： 札幌市および札幌市近郊


• 売却査定は 無料 （売却を決めていなくてもご利用いただけます）


• 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可

「売るか持つか迷っている」段階のご相談を、いちばん歓迎しています。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。

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参考・出典

• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm


• 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/

※税額の計算は個別事情により異なります。実行前に税理士または所轄税務署にご確認ください。