収益物件の買い替えとは？資産の組み換えを成功させる進め方【札幌市・近郊対応】
収益物件の買い替えとは、保有している物件を売却し、その資金で別の物件を購入して資産を入れ替えることです。築古から築浅へ、管理の重い物件から軽い物件へ。目的に合わせて保有資産を組み換える方法で、「売る」か「持ち続ける」かの二択ではない第三の選択肢です。この記事では、札幌市中央区を拠点に不動産の売却・買取・管理を行う「株式会社moco estate」が、進め方を解説します。
保有している物件が、いまの目的に合わなくなることがあるからです。
よくあるきっかけは次のとおりです。
物件は買ったときの状態のままではありません。 時間とともに条件が変わるからこそ、組み換えという選択肢が意味を持ちます。
「現状把握 → 方針決定 → 売却・購入 → 税務処理」の4段階です。
まず、いまの物件の状態を数字にします。
査定額からローン残債と諸費用・税金を引いた金額が、次の物件に使える資金 になります。ここが出発点です。
あわせて、いまの物件の「不満」も書き出しておきましょう。修繕費がかさむ、空室が埋まらない、管理の手間が重い。この不満が、次に選ぶ物件の条件になります。
「売り先行」か「買い先行」かを決めます。
資金に余裕がなければ、売り先行が無難です。当社では買取にも対応しているため、売却時期を確定させたい場合はご相談ください。
タイミングの調整が最大の山場です。
売買と管理を一つの窓口で相談できると、この調整がスムーズになります。
また、購入する物件で融資を受ける場合、売却の完了が融資の条件になることがあります。金融機関への相談は、売却の見通しが立った段階で早めに始めておくと安心です。
売却益が出た場合、翌年に確定申告が必要です。税率は所有期間で変わります。
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します（出典：国税庁）。
買い替えでは、この税金が資金計画に直接響きます。 売却のタイミングを決める前に、税理士へ試算を依頼してください。
目的別に、いくつかのパターンがあります。
どれが正解かは、投資の目的によります。 「何のために組み換えるのか」を先に決めてから、物件を探してください。
目的があいまいなまま動くと、「売りやすい物件を売って、買いやすい物件を買った」という結果になりがちです。それでは資産の状態は改善しません。 いまの物件の何が問題なのかを言語化する ところから始めてください。
費用が二重にかかる点を忘れないでください。
売却と購入の両方で、それぞれ諸費用が発生します。
合計すると、物件価格の1割前後になることもあります。 この費用を差し引いても組み換えるメリットがあるか、事前に計算してください。
比較の仕方はシンプルです。「いまの物件を10年持ち続けた場合の手残り」と、「組み換えた場合の手残り（諸費用と税金を引いた後）」を並べます。組み換えのほうが上回るなら実行する価値があり、下回るなら現状維持が合理的です。
あわせて、次の点も確認しておきましょう。
「特定の事業用資産の買換えの特例」があります。事業用（賃貸用を含む）の土地・建物を売却し、一定期間内に事業用の資産に買い換えた場合、 譲渡益の一部について課税を将来に繰り延べられる 制度です（出典：国税庁 No.3405）。
ただし、適用要件は細かく定められています。代表的な組み合わせでは、譲渡資産の所有期間が 譲渡した年の1月1日時点で10年超 であること、買換資産を譲渡の前年・当年・翌年のいずれかに取得し、 取得から1年以内に事業に使う ことなどが求められます。
重要なのは、これは免除ではなく繰延だという点です。 買換資産の取得費が引き下げられるため、将来その物件を売ったときの譲渡益は大きくなります。適用の可否と損得の判断は、必ず税理士にご確認ください。
できます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消したうえで引き渡すのが一般的な流れです。残債が査定額を上回る場合は、差額の手当てが必要になります。
資金に余裕がなければ売り先行をおすすめします。資金計画が確定してから物件を探せるため、無理のない判断ができます。
できます。入居者がいたまま売却する「オーナーチェンジ」が、収益物件では一般的です。退去を待つ必要はなく、家賃収入を得ながら売却を進められます。
株式会社moco estateは、 札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理 を行っています。売買の両方を扱っているため、 売却と購入をあわせてご相談いただけます。
「いまの物件を替えたほうがいいか」という段階のご相談も歓迎です。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。
※税務の取扱いは個別事情により異なります。制度には適用期限が設けられているものもあります。実行前に税理士または所轄税務署にご確認ください。
なぜ買い替えを検討するのですか？
保有している物件が、いまの目的に合わなくなることがあるからです。
よくあるきっかけは次のとおりです。
- 築年数が進み、修繕費がかさむようになった：大規模修繕の前に手放し、築浅の物件に替える
- 減価償却が終わり、税負担が増えた：新しい物件で償却費を確保する
- 管理の手間が重い：一棟から区分へ、遠方から近隣へ
- エリアの需要が変わった：賃貸需要の強いエリアに移す
- 規模を拡大したい：売却益を自己資金に充てて、より大きな物件へ
物件は買ったときの状態のままではありません。 時間とともに条件が変わるからこそ、組み換えという選択肢が意味を持ちます。
買い替えの流れは？
「現状把握 → 方針決定 → 売却・購入 → 税務処理」の4段階です。
① 現状を把握する
まず、いまの物件の状態を数字にします。
- 査定額（売ったらいくらか）
- ローン残債
- 年間の手残り（家賃収入−経費−返済）
- 今後必要な修繕費
査定額からローン残債と諸費用・税金を引いた金額が、次の物件に使える資金 になります。ここが出発点です。
あわせて、いまの物件の「不満」も書き出しておきましょう。修繕費がかさむ、空室が埋まらない、管理の手間が重い。この不満が、次に選ぶ物件の条件になります。
② 方針を決める
「売り先行」か「買い先行」かを決めます。
- 売り先行：先に売って資金を確定させてから買う方法。資金計画が確実です。ただし、良い物件が出たときに動けないことがあります。
- 買い先行：先に物件を押さえてから売る方法。物件を逃しませんが、売却が長引くと二重にローンを抱えるリスクがあります。
資金に余裕がなければ、売り先行が無難です。当社では買取にも対応しているため、売却時期を確定させたい場合はご相談ください。
③ 売却と購入を進める
タイミングの調整が最大の山場です。
- 売却の引き渡し日と、購入の決済日をどう合わせるか
- 融資の承認が、売却の完了を前提とする場合の段取り
- 一時的に資金が必要になる期間があるか
売買と管理を一つの窓口で相談できると、この調整がスムーズになります。
また、購入する物件で融資を受ける場合、売却の完了が融資の条件になることがあります。金融機関への相談は、売却の見通しが立った段階で早めに始めておくと安心です。
④ 税務の処理をする
売却益が出た場合、翌年に確定申告が必要です。税率は所有期間で変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
※所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します（出典：国税庁）。
買い替えでは、この税金が資金計画に直接響きます。 売却のタイミングを決める前に、税理士へ試算を依頼してください。
どんな組み換えが考えられますか？
目的別に、いくつかのパターンがあります。
| 目的 | 組み換えの方向 |
|---|---|
| 修繕リスクを減らしたい | 築古の一棟 → 築浅の物件 |
| 管理の手間を減らしたい | 一棟 → 区分マンション |
| 空室リスクを分散したい | 一棟1件 → 区分複数件、または別エリアへ |
| 収益性を上げたい | 低利回りの物件 → 需要の強いエリアの物件 |
| 資産を圧縮・整理したい | 複数物件 → 1件に集約 |
どれが正解かは、投資の目的によります。 「何のために組み換えるのか」を先に決めてから、物件を探してください。
目的があいまいなまま動くと、「売りやすい物件を売って、買いやすい物件を買った」という結果になりがちです。それでは資産の状態は改善しません。 いまの物件の何が問題なのかを言語化する ところから始めてください。
買い替えで気をつけることは？
費用が二重にかかる点を忘れないでください。
売却と購入の両方で、それぞれ諸費用が発生します。
- 売却時：仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税
- 購入時：仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税、ローン関連費用
合計すると、物件価格の1割前後になることもあります。 この費用を差し引いても組み換えるメリットがあるか、事前に計算してください。
比較の仕方はシンプルです。「いまの物件を10年持ち続けた場合の手残り」と、「組み換えた場合の手残り（諸費用と税金を引いた後）」を並べます。組み換えのほうが上回るなら実行する価値があり、下回るなら現状維持が合理的です。
あわせて、次の点も確認しておきましょう。
- 新しい物件で 融資が組めるか （属性と物件の評価で決まります）
- 売却のタイミングが 所有5年超のラインを越えているか
- 入居者がいる場合の 引き継ぎの段取り
よくある質問（FAQ）
買い替えに使える税金の特例はありますか？
「特定の事業用資産の買換えの特例」があります。事業用（賃貸用を含む）の土地・建物を売却し、一定期間内に事業用の資産に買い換えた場合、 譲渡益の一部について課税を将来に繰り延べられる 制度です（出典：国税庁 No.3405）。
ただし、適用要件は細かく定められています。代表的な組み合わせでは、譲渡資産の所有期間が 譲渡した年の1月1日時点で10年超 であること、買換資産を譲渡の前年・当年・翌年のいずれかに取得し、 取得から1年以内に事業に使う ことなどが求められます。
重要なのは、これは免除ではなく繰延だという点です。 買換資産の取得費が引き下げられるため、将来その物件を売ったときの譲渡益は大きくなります。適用の可否と損得の判断は、必ず税理士にご確認ください。
ローンが残っていても買い替えできますか？
できます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消したうえで引き渡すのが一般的な流れです。残債が査定額を上回る場合は、差額の手当てが必要になります。
売却と購入、どちらを先に進めるべきですか？
資金に余裕がなければ売り先行をおすすめします。資金計画が確定してから物件を探せるため、無理のない判断ができます。
入居者がいる物件でも買い替えできますか？
できます。入居者がいたまま売却する「オーナーチェンジ」が、収益物件では一般的です。退去を待つ必要はなく、家賃収入を得ながら売却を進められます。
資産の組み換えのご相談はmoco estateへ
株式会社moco estateは、 札幌市中央区大通西を拠点に、不動産の売却・買取・管理 を行っています。売買の両方を扱っているため、 売却と購入をあわせてご相談いただけます。
- 宅建免許番号：北海道知事 石狩（2）第8703号
- 代表：堀麻美（宅地建物取引士／ CPM®（不動産管理経営士）・CCIM®（商業用不動産投資顧問） ／IREM JAPAN 北海道支部）
- 所在地：札幌市中央区大通西15-1-12 マンション大通902（地下鉄東西線「西18丁目駅」徒歩3分）
- 対応エリア： 札幌市および札幌市近郊
- 購入相談・売却査定は 無料
- 営業時間：9:00〜17:00（土日祝日定休）※事前のご相談で時間外・定休日も対応可
- 女性スタッフも在籍しています
「いまの物件を替えたほうがいいか」という段階のご相談も歓迎です。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。
参考・出典
- 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3405.htm
- 株式会社moco estate 公式サイト https://moco-estate.site/
※税務の取扱いは個別事情により異なります。制度には適用期限が設けられているものもあります。実行前に税理士または所轄税務署にご確認ください。
