アパートローンの審査で見られる5つのポイント｜通りやすくする準備とは【札幌市・近郊対応】
アパートローンの審査で見られるのは、物件の収益力・担保評価・本人の属性・既存の借入・事業計画の5点です。住宅ローンと違い、「その物件が家賃で返済できるか」という事業性が中心に評価されます。この記事では、札幌市・近郊で収益不動産の売買・管理を手がける「株式会社moco estate」が、審査の見られ方と準備の仕方を解説します。
返済の原資が違います。住宅ローンは本人の給与から返す前提、アパートローンは物件の家賃収入から返す前提です。
この違いから、次の点が変わります。
つまり、本人の属性が良くても、物件の収益力が弱ければ通らないことがあります。逆もまた然りです。
物件と本人の両面から評価されます。
家賃収入で返済がまかなえるかを見られます。レントロール（入居状況と家賃の一覧）が主な資料です。
満室想定の家賃ではなく、現在の実際の入居状況が重視されます。空室が多い物件、家賃の下落が続いている物件は評価が下がります。
土地と建物の価値を積み上げた「積算価格」で評価されます。土地は路線価などを基準に、建物は構造ごとの単価と築年数から算出されるのが一般的です。
築年数が進んだ木造物件は、建物の評価がほぼ残らないことがあります。この場合、土地の価値が評価の中心になります。
年収、勤務先、勤続年数、保有資産、自己資金の額が見られます。給与所得者であれば安定性が、事業主であれば決算内容が評価対象です。
自己資金をどれだけ用意できるかは、返済の余力を示す材料として重視されます。
金融資産の状況も見られます。預貯金、有価証券、他に所有している不動産など、返済が滞った際の支えとなる資産があるかどうかは、審査上のプラス材料です。
住宅ローンや他の借入を含めた、返済比率が見られます。年収に対する年間返済額の割合が一定を超えると、審査が厳しくなります。
すでに他の物件でローンを組んでいる場合は、その返済状況も確認されます。
収支計画に根拠があるかを見られます。満室前提の甘い計画ではなく、空室率・修繕費・管理費を織り込んだ現実的な数字が求められます。
札幌の物件では、除排雪や暖房設備の費用を経費に入れているかも、計画の現実性を示す材料になります。ロードヒーティングなどの設備がなければ費用負担は限定的ですが、項目として漏らさず計上しておくことが大切です。
「資料を揃える」「自己資金を用意する」「借入を整理する」の3点です。
資料は早めに揃えておくことをおすすめします。良い物件は動きが早く、融資の相談に入るまでに時間がかかると、他の買主に先を越されることがあるためです。
物件の所在地と自身の属性に合った金融機関を選ぶことが重要です。金融機関ごとに、扱う物件の種類やエリア、評価の考え方が異なります。
一般に、次のような特徴があります。
同じ物件でも、相談先によって融資条件が変わることは珍しくありません。地元で取引実績のある不動産会社は、物件と購入者の状況に合った相談の進め方を心得ています。
金利と融資期間のバランスも確認しましょう。金利が低くても期間が短ければ、毎月の返済額は大きくなります。逆に期間が長ければ月々は楽になりますが、総返済額は増えます。どちらを優先するかは、収支計画次第です。
▶ 関連記事：『札幌の不動産投資会社の選び方』
理由を推測して、条件を変えて再挑戦するのが基本です。金融機関は否決の理由を詳しく開示しないのが通例ですが、次のような対応が考えられます。
短期間に複数の金融機関へ同時に申し込むのは避けたほうが無難です。信用情報に申込履歴が残るためです。優先順位をつけて、順に相談していきましょう。
なお、正式な申込の前に「事前審査（仮審査）」を受けられる金融機関が多くあります。物件が決まる前の段階で、おおよその借入可能額を把握しておくと、物件探しの効率が上がります。
現在は難しいのが実情です。物件価格の1〜3割程度の自己資金に加え、登記費用や仲介手数料などの諸費用も必要です。資金計画の段階からご相談ください。
借りられます。むしろ、収入が安定している給与所得者は属性面で評価されやすい立場です。ただし、勤続年数や年収、既存の借入状況によって条件は変わります。
つきにくくなるのは事実です。法定耐用年数を超えた建物は融資期間が短くなり、月々の返済負担が重くなります。ただし、土地の評価が高い物件や、対応可能な金融機関を選ぶことで融資が受けられるケースもあります。
受けられる場合があります。ただし、金融機関によっては営業エリアの制約があります。当社では物件と購入者の状況を踏まえてご相談に応じます。
株式会社moco estateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・一棟マンションの企画開発・管理・コンサルティングを行っています。物件のご提案の際には、投資指標に基づいた収支シミュレーションをお付けしています。融資のご相談も含めてサポートいたします。
「この物件で融資は通りそうか」というご相談も歓迎です。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。
※融資条件・審査基準は金融機関により異なり、変更される場合があります。実際の条件は各金融機関にご確認ください。
アパートローンと住宅ローンは何が違う？
返済の原資が違います。住宅ローンは本人の給与から返す前提、アパートローンは物件の家賃収入から返す前提です。
この違いから、次の点が変わります。
- 審査の対象：本人の返済能力に加えて、物件そのものの収益力が見られます。
- 金利：住宅ローンより高めに設定されるのが一般的です。事業性の融資であるためです。
- 融資期間：建物の法定耐用年数（木造22年・RC造47年）を目安に決まります。
- 自己資金：物件価格の1〜3割程度を求められるケースが一般的です。
つまり、本人の属性が良くても、物件の収益力が弱ければ通らないことがあります。逆もまた然りです。
審査で見られる5つのポイント
物件と本人の両面から評価されます。
① 物件の収益力
家賃収入で返済がまかなえるかを見られます。レントロール（入居状況と家賃の一覧）が主な資料です。
満室想定の家賃ではなく、現在の実際の入居状況が重視されます。空室が多い物件、家賃の下落が続いている物件は評価が下がります。
② 物件の担保評価
土地と建物の価値を積み上げた「積算価格」で評価されます。土地は路線価などを基準に、建物は構造ごとの単価と築年数から算出されるのが一般的です。
築年数が進んだ木造物件は、建物の評価がほぼ残らないことがあります。この場合、土地の価値が評価の中心になります。
③ 本人の属性
年収、勤務先、勤続年数、保有資産、自己資金の額が見られます。給与所得者であれば安定性が、事業主であれば決算内容が評価対象です。
自己資金をどれだけ用意できるかは、返済の余力を示す材料として重視されます。
金融資産の状況も見られます。預貯金、有価証券、他に所有している不動産など、返済が滞った際の支えとなる資産があるかどうかは、審査上のプラス材料です。
④ 既存の借入状況
住宅ローンや他の借入を含めた、返済比率が見られます。年収に対する年間返済額の割合が一定を超えると、審査が厳しくなります。
すでに他の物件でローンを組んでいる場合は、その返済状況も確認されます。
⑤ 事業計画
収支計画に根拠があるかを見られます。満室前提の甘い計画ではなく、空室率・修繕費・管理費を織り込んだ現実的な数字が求められます。
札幌の物件では、除排雪や暖房設備の費用を経費に入れているかも、計画の現実性を示す材料になります。ロードヒーティングなどの設備がなければ費用負担は限定的ですが、項目として漏らさず計上しておくことが大切です。
審査を通りやすくするには何を準備する？
「資料を揃える」「自己資金を用意する」「借入を整理する」の3点です。
- 物件資料を揃える：レントロール、修繕履歴、登記事項証明書、固定資産税評価証明書。売主から取得できるものは事前に集めます。
- 自己資金を厚くする：借入額が減れば返済比率が下がり、審査上も有利になります。諸費用分（物件価格の7〜10％程度）も別途必要です。
- 他の借入を整理する：使っていないカードローンやキャッシング枠は、事前に解約しておくと返済比率の計算上プラスに働きます。
- 収支計画を作る：経費を織り込んだ収支シミュレーションを用意すると、事業としての説明がしやすくなります。
- 確定申告書・源泉徴収票を準備する：直近2〜3期分を求められるのが一般的です。
資料は早めに揃えておくことをおすすめします。良い物件は動きが早く、融資の相談に入るまでに時間がかかると、他の買主に先を越されることがあるためです。
金融機関はどう選べばいい？
物件の所在地と自身の属性に合った金融機関を選ぶことが重要です。金融機関ごとに、扱う物件の種類やエリア、評価の考え方が異なります。
一般に、次のような特徴があります。
- 都市銀行：金利は低めですが、審査基準は厳しめです。
- 地方銀行・信用金庫：地域の物件に理解があり、対応が柔軟な場合があります。営業エリアの制約があります。
- ノンバンク：金利は高めですが、築古物件など柔軟に対応することがあります。
同じ物件でも、相談先によって融資条件が変わることは珍しくありません。地元で取引実績のある不動産会社は、物件と購入者の状況に合った相談の進め方を心得ています。
金利と融資期間のバランスも確認しましょう。金利が低くても期間が短ければ、毎月の返済額は大きくなります。逆に期間が長ければ月々は楽になりますが、総返済額は増えます。どちらを優先するかは、収支計画次第です。
▶ 関連記事：『札幌の不動産投資会社の選び方』
審査が通らなかったときはどうする？
理由を推測して、条件を変えて再挑戦するのが基本です。金融機関は否決の理由を詳しく開示しないのが通例ですが、次のような対応が考えられます。
- 自己資金を増やして借入額を下げる
- 別の金融機関に相談する（評価の考え方が異なるため）
- 物件を変える（築年数や構造で評価が変わります）
- 他の借入を整理してから再度申し込む
短期間に複数の金融機関へ同時に申し込むのは避けたほうが無難です。信用情報に申込履歴が残るためです。優先順位をつけて、順に相談していきましょう。
なお、正式な申込の前に「事前審査（仮審査）」を受けられる金融機関が多くあります。物件が決まる前の段階で、おおよその借入可能額を把握しておくと、物件探しの効率が上がります。
よくある質問（FAQ）
自己資金ゼロでもアパートローンは組めますか？
現在は難しいのが実情です。物件価格の1〜3割程度の自己資金に加え、登記費用や仲介手数料などの諸費用も必要です。資金計画の段階からご相談ください。
会社員でも借りられますか？
借りられます。むしろ、収入が安定している給与所得者は属性面で評価されやすい立場です。ただし、勤続年数や年収、既存の借入状況によって条件は変わります。
築古の物件は融資がつきませんか？
つきにくくなるのは事実です。法定耐用年数を超えた建物は融資期間が短くなり、月々の返済負担が重くなります。ただし、土地の評価が高い物件や、対応可能な金融機関を選ぶことで融資が受けられるケースもあります。
遠方に住んでいても札幌の物件で融資を受けられますか？
受けられる場合があります。ただし、金融機関によっては営業エリアの制約があります。当社では物件と購入者の状況を踏まえてご相談に応じます。
札幌の収益物件購入はmoco estateへ
株式会社moco estateは、札幌市中央区を拠点に、収益不動産の売買・一棟マンションの企画開発・管理・コンサルティングを行っています。物件のご提案の際には、投資指標に基づいた収支シミュレーションをお付けしています。融資のご相談も含めてサポートいたします。
- 対応物件エリア：札幌市・近郊
- お客様：日本全国・海外の投資家の方に対応
- 購入相談・売却査定は無料
- 営業時間：平日9:00〜17:00（事前のご連絡で時間外も対応します）
- 女性スタッフも在籍しています
「この物件で融資は通りそうか」というご相談も歓迎です。お電話（011-795-1621）またはメールでどうぞ。
参考・出典
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（木造22年・RC造47年） https://www.keisan.nta.go.jp/r4yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensuhyo.html
※融資条件・審査基準は金融機関により異なり、変更される場合があります。実際の条件は各金融機関にご確認ください。
